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成本因素依旧是租户核心考量,产业园区空置率持续上涨

2020-07-10

在经济下行期、产业结构调整期,以及疫情防控期三期叠加效应的影响下,北京商办市场出现了需求回暖的迹象。在这样一个逐步回暖的市场中,到底还暗藏着哪些风险,又孕育着哪些市场机会,在今天的高力国际Q2线上发布会上,就为行业同仁带来了很多市场信息。


办公需求在复苏,但不如市场预期


从北京甲级写字楼市场表现来看,相较于一季度的惨淡的成交行情,全市甲级写字楼净吸纳量有所回暖,约30000平米,然而,在剔除了自用和预租的情况下,全市场的净吸纳量则为-14000平米左右,需求复苏的强度并没有市场期待的那么强。



租户承租能力还没真正恢复
成本因素是核心考量



二季度整体市场租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元每月每平米。从子市场的情况来看,燕莎区域的租金降幅依然比较大,环比下降5%,同比下降18%。价格长期坚挺的金融街和中关村延续了一季度小幅下调的走势,分别环比下降1.4%和1.5%,但这两个子市场依然是北京表现最好的市场,特别是受益于来自金融和高科技行业的需求支撑。


丽泽区域在本季度成为成交最火热的市场,优质的楼宇质量加上超高的性价比使得丽泽区域的空置水平大幅环比下降16.2个百分点至70.5%。”由此也可以看出,整体市场的租户依然非常关注租金等成本因素的影响,租户承租能力还没有真正恢复。



产业园区空置率不排除突破30%
上地、酒仙桥区域抗压能力最强



北京的产业园发展已经经历了近20年,通过一系列政策引导,目前已经在地理位置上形成六大成熟产业园子市场。


由于主要以全球500强和互联网头部公司为主,望京酒仙桥和上地区域的产业园区租金水平明显高于其他区域,并同时享受着较低的空置水平,在去年年末分别为9.4%和9.1%,本年二季度空置率上涨约3%,相较于其他区域超过20%的空置率来讲,这两个区域的租户抗压能力,租户质量以及行业发展都是北京产业园市场中最好的。


在2019年大供应量的基础上,产业园区空置率从2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。随着近两年高供应量逐渐推高空置率,产业园市场平均租金也进入下行轨道,到2020年底可能会进一步下探到125元每月每平米左右。


高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律,产业园区空置可能会在2021年接近28%的水平并触及阶段性高点,若疫情出现反复,经济复苏乏力,整体需求不能得到有效的释放,不排除整个产业园市场的空置率会突破30%。从2022年开始,整个成熟产业园市场会进入一个3年左右的去化周期,空置水平开始回调,整体的租金下行趋势也会告一段落。

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