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共享办公洗牌,收购、兼并频发,世联空间凭什么先人一步突围轻资产?

2020-06-03

回看共享办公空间的发展历史,从2013年成为一个现象级办公创新产品受到关注,到15年在“大众创业,万众创新”浪潮下,初创企业数量井喷,灵活办公需求大增,联合办公模式备受资本青睐,互联网大佬、地产经理人纷纷跨界投身其中,行业在融资金额和数量上达到了第一个高峰。


但从2017年开始,创业热潮逐渐消退。2018年资本寒冬的到来,加速了行业泡沫的破裂,不少品牌关停、甚至退市。随着经济增长下行压力加大,行业内的头部企业加快并购,行业逐渐进入调整发展时期。


2019年联合办公市场经历了深度洗牌。在企业融资难度加大的背景下,联合办公行业逐渐由大规模扩张向精细化运营过渡,品牌之间呈现分化趋势。


一些品牌开始缩减项目甚至退市,但另一些品牌却能逆势扩张。其中,世联空间的表现尤为亮眼。



世联空间是世联行(A股代码002285)旗下办公品牌,以“共享+服务”的办公理念,提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务,致力于成为中国领先的办公空间综合服务提供商。
2019年9月,世联空间完成全国13个城市共有40余项目的布局,运营面积总规模达610000+㎡。

2019年12月,世联空间聚德园项目荣获由中信资本、万科集团、黑石集团、高和资本等70家企业、金融机构、学术组织等机构共同发起的“2019中国城市更新推动进步奖”。


广州世联空间-聚德园


2019年12月,世联空间入围2019年中国联合办公空间活力榜50强。

2020年5月12日,前瞻产业研究院发布的《2020年中国联合办公最具投资价值企业榜单》中,世联空间位列第八位。
那么,世联空间是如何通过精细化运营逆势突围?匠人科技特别邀请世联空间全国业务总监欧阳迪舜,跟大家聊一聊专业商办玩家的运营之道。


01多产品线差异化运营


欧阳迪舜介绍,目前世联空间的产品线共三条,一是精品写字楼,二是主题总部园区,三是联合办公。针对不同产品线,世联空间在实际运营过程各有不同痛点所在,运营关注点也各有侧重,进行差异化运营。
例如,精品写字楼共享的设施较为简单,大多数为标准化硬件装修。最大的问题在于,租户入驻后的需求涉及到重新装修等,因为与物管方面的关注点不一样,所以世联空间更多重点关注高效为客户解决问题、有效与物管方进行沟通。

杭州世联空间精品写字楼-东站西子国际店


而主题总部园区类产品则以改造为主。虽然改造后的建筑,有着相对标准化的室内装修,但是,旧改项目始终会有历史遗留的硬件问题。世联空间会安排驻场人员,并建立快捷的上报机制,及时发现问题,迅速反馈并处理。


广州世联空间-广纸创意社区


而对于战略性业务联合办公空间,欧阳迪舜表示,最大的痛点在于,租期的灵活性会导致租户的不确定性。


作为运营方,世联空间会时刻关注这些灵活租户合同和踪迹等方面信息监控。


通过提前监控合同到期时间、租控动态等信息,各部门工作提前部署得以高效沟通,尤其是招商效率得以确保,避免无谓的空置流失;而基于历史租户行为踪迹的数据沉淀和分析,则可以挖掘变化规律和流转特点,针对性给出解决方案。


02数字化运营降本增效


共享、服务、科技”是世联空间一直倡导的办公理念,用科技手段提升资产运营效率也是公司一直追求的方向。在2017年10月,世联空间上线了自己的空间管理系统,两年半时间不断整合完善,世联空间在利用数字化运营增效降本增效方面已经颇有心得。
在谈及招商创收方面,欧阳迪舜向匠人君重点介绍了世联空间两方面举措。
一方面,世联空间以新媒体运营、VI形象建设、营销活动等措施做品牌输出,辅助招商创收;


世联空间品牌活动


另一方面,基于世联空间项目布局的现状,允许每个地区公司根据市场情况进行灵活定价,释放局限性,方可助力各地区招商更好地战略协同。那么,世联空间总部则通过资产管理系统CREAMS对每个地区的招商成果进行有效监控。


例如,通过资产管理系统CREAMS可分成单个楼宇、项目或者城市地区来清晰展示招商情况各项重点指标,总部可及时获取一线招商动态,洞察市场先机,同时,对于招商不佳的地区及时调控或指导,避免延误战机。


资产管理系统CREAMS-城市项目示意图


资产管理系统CREAMS-房源列表示意图


除了计租率、出租率、在租均价、目标完成率等重要指标,CREAMS系统还提供招商各个细化维度分析,利于横向对比各城市地区招商变量差异,纵向深挖招商变量规律,定指导策略。


资产管理系统CREAMS-数据维度示意图


数字化系统的引入,既使各区域充分掌握招商的灵活性,一切又都在公司管理层的掌握之中。完美拿捏集权和分权的尺度,释放出组织的最大活力。
而在降本方面,欧阳迪舜则重点强调了借助资产管理系统CREAMS实现数据化运营。
一方面,世联空间在全国范围内,管理、招商、运营人员的规模庞大,过去一到月末、季末等时间节点,如果采用传统的Excel,不仅需要耗费时间处理重复性手工帐,另外,数据也难以避免数据缺失、数据失真等问题,尤其是部门围墙所形成的的数据孤岛,哪怕存储大量数据也无法深入剖析。



“我们会利用creams系统作为集团掌握各地区运营情况的一个工具,其中会高频率的用到报表数据导出的功能,会促使我们的开会效率提高,节省一部分人工制作报表的人力和时间,数据也更精准”,欧阳迪舜表示,世联空间有39个项目已使用CREAMS系统接近2年时间了。

另外,资产管理系统CREAMS基于管理者视角设计的38个数据维度也比较符合日常工作所需,世联空间会高频率用到报销数据导出功能,直接可以将整个资产包的走势、空置黑洞、租金流失看得很清晰,助力用数据驱动智慧决策。


资产管理系统CREAMS-数据舱


跟欧阳迪舜聊了后,匠人君发现,精细化运营的秘诀有二:

一为,长周期静态运营转变为短周期动态经营。世联空间通过租控动态监控平台切细管理颗粒度,运营管理动作得以高效调整、跟上变化;
二为,数据化运营思维。在管理粗放的时代,对于客户流转的问题,很多运营方往往靠经验回答,而世联空间则擅长从历史沉淀数据里挖掘隐藏信息,深入挖掘业务价值。


03轻资产模式走出第一步


凭借专业的团队和良好的市场品牌塑造,世联空间领先同行业其他公司一步,从2019年开始涉足委托运营模式,这是从中资产向轻资产输出模式跨出的关键一步。


2019年,世联空间与中天集团正式签约,将独家授权运营位于深圳市南山区科技园北区特发信息科技大厦顶部三层的中天·世联空间,助力传统地产巨头在新型办公模式上的革新


2019年,世联空间精心打造的海珠区千万级旧改项目-世联空间·广纸创意社区一期
欧阳迪舜表示,世联空间拥有链接存量资产综合改造各阶段的服务能力,并具备专业的运营服务及租售代理能力。在整个服务过程中,世联空间以为客户提供长期、持续与稳健的现金流资产增值为核心 ,超越单纯、点式与狭义的物业服务思维,在存量资产形成的各个阶段提供专业支持, 提升资产价值,让资产持续增值可依托。

截至目前,世联空间运营面积约为61万㎡,其中委托授权运营超过20万㎡ 拥有存量资产的国企、事业单位、园区开发商、个人业主等。
匠人君认为,今年的行情,对传统的中资产是一个巨大的挑战。二房东赌的是城市发展红利,以及项目的高计租率这种模式对市场活跃度的要求很高,所以在遇到行情下行、城市红利放缓、租金增长又步入平缓期这三种情况叠加出现时,二房东很容易进入生死存亡。

但是,危与机往往是并存的。包括世联空间在内的业内人士判断,二房东模式的弊端已经显现,很多公司接下来都会积极谋求向轻资产模式转型,或者更青睐轻、中结合的小股操盘模式
从中资产向轻资产模式的转变,对资产持有方来说,是由过去的旱涝保收变成了风险共担,势必对运营团队提出更精细化和专业化的要求。
“对于世联空间来说,由于轻资产委托运营模式的加入,为了让我们的大业主更放心地将项目交给我们,这势必要在管理水平方面做一个有效的提升,这不仅仅是对人,还有对于辅助管理工具上有着更高的需求”,欧阳迪舜表示未来可期。
朝阳区-国贸
243元/㎡·月起
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东城区-建国门
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朝阳区-慈云寺/四惠
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