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探访北京酒仙桥星库空间,由工业厂房改造而成的联合办公空间

2020-01-20

中国城市化的大跃进把许多传统物业抛离了原本设定的轨道,甚至整个街区的功能都发生了翻天覆地的变化。大部分建筑和街区一起拆旧迎新,但也有部分街区存留了下来,外观变化不大,内部浴火重生。北京酒仙桥地区就是此中典型。

北京酒仙桥地区的798艺术区,几乎就是中国城市改造的标志和代言。798之外的酒仙桥地区也存留有大量共和国各个历史时期建造的工业建筑。在新时代的大背景之下,它们原有的工业内容早已经撤出,替代的是具有更高价值的办公内容。

联合办公作为新办公空间的主要运营方式,自然也会积极加入对传统工业物业的改造升级中来,因此酒仙桥地区也是联合办公企业扎堆的一个地区。

本次,睿和智库调查探访了北京酒仙桥地区一家典型的由工业厂房改造而成的联合办公空间——星库空间


空间基本资料


1.  名称:星库空间酒仙桥店 (以下简称:星库空间)


2. 地址:北京市朝阳区酒仙桥东路9号院电子城科技园区A2楼 2,3层


星库空间酒仙桥科技园店位于北京东北部地区,地处四环与五环之间,望京、朝阳CBD商圈交界处。


从卫星图上可以看出项目位于中关村科技园区电子城科技园区东侧,酒仙桥东路旁。中关村科技园区电子城科技园区与西侧兆维产业园相连通,但没有供机动车穿行的道路。


3. 开业时间:2018年2月


4. 总建筑面积:6600㎡

(项目一共3层,为中关村科技园电子城科技园A2楼东2层、东3层、西3层。)


5. 空间平面示意图


6. 工位配置:

联合办公工位600个(2-20人/间)

定制办公面积3000㎡

联合办公占比约55%,定制空间占比约45%


工位/空间价格:

隔间工位:1600-1800元/月/位

非固定工位:1400-1500元月/位

定制工位:6.5元/天/平米(不包括定制装修0.5-1元/天/平米)


工位及定制空间实景图:

隔间工位


定制空间:拥有独立前台、会议室、老板间


定制空间与公共走廊


公共会议室


7.  硬件设备及服务


硬件设施:

智能办公:SaaS智能办公系统,物联网+互联网的空间预订、监控、照明、空调等安防和节能管理。

生活配套:W咖啡厅、餐厅(星库空间的合作伙伴)、健身房、无人超市、按摩椅、睡眠舱、母婴室

健康系统:中央新风系统、区域空气净化双系,净化直饮水系统。


空间内的睡眠舱,可为空间内人员提供安静舒适的短暂睡眠环境。


星库空间内的部分碎片空间陈列了一些由第三方运营的零售商品。

W Coffee Club 味觉空间站


空间内部入驻了一家提供特色餐饮服务的公司(W Coffee Club 味觉空间站)。可为运动健身人员提供增肌、瘦身沙拉。该餐饮公司一方面服务于空间内部,另外也辐射周边。这种联合办公内的餐饮、健身公司能与空间互相起到引流作用。


特色服务:

有企业服务以及营销推广服务


8. 空间改造


在星库空间接手物业前,该空间原是摩托罗拉售后服务中心。由于摩托罗拉退出速度较慢,空间改造被分为三期,一期在西楼3层。二三期为东楼2层和3层。因此空间局部设计风格上存在些许差异。

星库空间所在的电子科技园A2楼,原是由两栋连体厂房拼接形成的。在不改变外立面、容积率的条件下,中间的拼接墙(伸缩缝)被打通,形成一个95*45米的方正空间。


位于楼梯正中的伸缩缝


空间内伸缩缝处理方式


东侧二三层的部分楼板被拿掉,做成一个二三层内部联通的空间。


总体来说,星库空间酒仙桥科技园店三期项目,每期项目改造周期约为2个月。


9. 装修点评


空间内大范围应用玻璃元素,走廊配合简约黑白吊顶照灯。在公共区域,还设计了具有特点的一些装饰元素:如下图的碧波鳞片瓷砖。



10. 管理结构


空间内部固定管理人员三名分别是:社区经理1人,社区专员2人。由于星库空间酒仙桥科技园店三期客户数量占整个社区的一半,所以分配专人管理3期项目。1、2期由另一人管理。工作内容包括:日常运营,接待客户和访客。


11. 入住率

目前空间入驻率:96%。(从项目开始空间改造到96%入驻率,用时约为5个月)


外部环境


1.  地区基本情况:


酒仙桥处于北京北部望京商圈与东部国贸CBD商圈交汇处。在周边商圈产业的带动作用下,该地区商业办公空间存在极大的发展潜力。根据好租网提供的数据显示,国贸地区写字楼平均价格为10.01元/m²⋅天,而以星库空间为代表的联合办公价格在6.5/m²⋅天(以工位折算成面积)。


2. 区域产业


来源:办法数据


该地区排名前三的产业分别是传媒、商贸零售、计算机。该地区传媒行业处于北京传媒产业生态圈尾部位置。区域内传媒企业受产业生态圈影响更加明显。


3.  周边同业者



根据好租网提供的有关该地区资料显示,周边同业者(可按工位出租)有:FUNWORK(北京新港大厦)、优客工场(兆维工业园)、裸心社(酒仙桥)、零秒办公空间(星城国际大厦)、索易商捷(颐堤港)、云享客(兆维工业园)、506空间(普天科技创新园)、无界(恒通)、梦想加(751)、木棉Kaso(电子城)、尚科(酒仙桥)、牡丹孵化器等20多个联合办公空间。


4. 周边写字楼价格

资料来源:办法数据


根据办法数据针对酒仙桥地区写字楼物业的调查分析显示,周边商业写字楼物业价格在5.5元到6.1元/㎡*天之间,据了解,星库空间的物业价格为6.5元/㎡*天,略高于周边传统写字楼价格,高出的部分可以理解为企业为拎包入住等便捷服务所付出的相应空间溢价。


5.  交通:


公交:

站名:酒仙桥东路南口

线路:516;847;专123


站名:将台路口北

线路:401;402;418;445;988;991;夜32


周边还有其他公交站如:

站名:七零一厂。 线路:847;专123

站名:将台路口东。 线路:445;516;659;快速专线53;专123


地铁:14号线将台站A西北口


距机场、火车站的时间距离:

6. 停车位及收费情况:

共500个,固定车位450元/月;临时车位:8元/小时,低于15分钟免费。



7.  周边一公里内办公及生活配套


银行:宁波银行;中信银行;北京农商银行;北京民生银行;中国银行等


宁波银行位于星库空间以西700米处。


酒店:空间周边有包括锦江之星、桔子酒店、汉庭酒店等连锁品牌酒店也有北京相寓INN、北京恋家秀儿等酒店式公寓。


星库空间以西800米有乐天玛特超市,以及肯德基、必胜客、星巴克等零售商铺。



入驻企业探访


“平时只有一半的员工驻守办公室”北京路菲杰企业文化发展有限公司是入驻星库空间的企业之一。于2018年初入驻星库空间酒仙桥店。租用办公空间约900㎡,空间属于定制空间。拥有自己独立的前台,会议室。


路菲杰公司员工在接受采访时表示,由于公司业务特点原因,平时只有一半员工(运营人员、财务人员等)驻守在公司。这就要求空间内工位有一定的灵活性。


据了解,该公司2008年成立,起初也是在传统写字楼内办公。在原写字楼合同到期后,重新考虑办公地点时选择了星库空间。而企业比较关注点在于,可“拎包入住”不用考虑装修等繁琐问题。


总结


酒仙桥毗邻国贸CBD,望京,让其成为这两个地区公司外溢的选择。星库空间合伙人刘铮表示,区域内既有像国贸CBD地区“穿西装的”传统商务公司,也有“身着大裤衩”的具有中关村特点的科技公司。地区内的798园区,也带来了一些具有艺术元素的公司。总的来说,酒仙桥地区具有多种业态混合存在的特点。



星库空间电子城科技园店地处老工业园区内。置身其中,会让人感觉到沉淀几十年的工业历史美感。开阔的环境、良好的绿化,恍然间让人有一种脱离都市喧嚣的错觉。


项目本身的一大特点是对厂房空间的改造。相对于传统写字楼改造来说,厂房可改造性更强,改造成本更低。另外,厂房在建造初期考虑到工业生产等要求,其建造规格也比写字楼更加严格,比如写字楼楼板承重通常为250公斤/平米,但厂房通常要远远高于这个要求。


在层高上,一般甲级写字楼层高为2.8米。星库空间顶高达4.2米,层高越高,空间压抑感越低。层高的增加也有了室内环境布置装饰提供了更大的操作空间,能为其间工作的人提供更好的办公环境。


星库空间在装修时打掉了二三层中间的一部分楼板,使项目可以在内部相互联通。也凸显了空间改造的灵活性。


再次回看一空间平面图,可以清楚的看出,其空间就像一个四四方方的盒子,形态相当规整。而像这种进深很大的空间,通常面临部分区域光照不足以及空气流通性不强的问题。星库空间的解决办法是加大玻璃使用面积,利用玻璃透光特性及装修时的特殊设计,降低光照不足问题。对于空气问题,其采取中央新风系统,为空间全部区域供给新鲜空气。


综上所述,工业厂房改造成办公空间,具有新建项目不具备的很多优点。而可改造的工业项目本身数量有限,算是一种稀缺资源。如果能更好的利用这一点,并发挥厂房空间特点的优势,会对物业价值有一个较大提升。从这个角度来看星库空间电子城科技园可以算是很好的完成了任务。


从城市更新的角度来说说,不论是存量商业空间还是厂房改造成办公空间,都是对城市存量资产的再利用,相比拆旧建新是更符合经济效益与社会效益的选择。随着城市化理念的更新,随着更多人认识到老建筑的价值,未来将大有可为。

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