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2019年第四季度深圳甲级办公楼市场报告,租赁面积约116万平方米

2020-01-17

2019年第四季度,深圳甲级办公楼存量新增约30万平方米,总量达到668万平方米,其中对外租赁面积达到494万平方米。2019年全年新增可租赁面积约116万平方米。


受新增供应入市影响,整体空置率环比上升1.3个百分点,全年上升5.8个百分点。福田中心区空置率逐季攀升态势得到初步遏制。南山区部分物业于本季度下调租金;福田区本季度需求略有回暖,租金初步企稳。



第四季度交易主要由搬迁需求驱动,持续的租金下跌刺激租户换租及租约优化活动。政策红利虹吸效应逐步释放,新设立需求主要由外资企业支撑,第四季度新进驻深圳的外资企业有淡马锡投资、康宁大猩猩玻璃实验室等。


金融行业和信息技术行业仍然是在交易市场上最活跃的两大行业,二者占比较上季度有轻微的上升。金融行业租户仍持续通过搬迁或续租谈判等方式对其租约进行优化。受益于区块链相关政策利好,部分信息技术公司迅速扩张,扩租活跃度提升。


受益于政策利好下城市竞争力的提升,来源于公共事务机构的租赁需求在第四季度出现了明显提升,本季度录得有迪拜工商会办事处新设立、比利时领馆深圳办事处新设立等交易。




第四季度净吸纳量环比上升36%,持续的租金下跌态势刺激交易量提升,但与新增供应量仍有较大差距。2019年圳甲级办公楼市场新增租赁面积约116万平方米,全年净吸纳量约48万平方米,需求落后于供应的局面持续凸显过于求,加之经济运行造成的市场波动,甲级办公楼市场整体租金自2018年第三季度以来连续5个季度下跌,空置率攀升。




前海回顾:定向政策引流,市场化租赁启幕


2019年前海维持稳定快速发展态势:2019年前三季度前海注册企业实现增加值(按可比口径比上年同期)增长15.0%;实现税收收入增长12.8%;全社会固定资产投资增长4.9%;实际利用外资32.66亿美元,增长5.2%。预计全年将实现注册企业增加值增长12%,税收收入增长15.3%,完成固定资产投资增长4.2%。


政策利好虹吸效应初显:2019年2月份,国家正式发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》,前海作为大湾区中心将加强其在深港两地交流桥梁的作用,而在国际贸易和金融创新等方面,前海将继续充分发挥其引擎作用;2019年6月17日前海管理局发布引导企业回流前海的租金补贴政策,市场关注度得到有效提升,吸引各区域租金敏感型租户进驻;2019年8月18日,国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,对深圳未来30年作出了更加具体的战略规划,前海作为”城市新中心”的战略高度进一步提升,多项政策利好下前海再掀投资与企业进驻热潮。


专业开发商助推市场化招商:三大片区的专业开发商物业相继开展预租赁并交付入市,以市场化及专业化方式引进多家行业头部企业进驻前海办公,助推租赁市场活跃度。




总结


全市整体租金仍处于下跌通道中,空置率持续受新增供应冲击而维持高位。福田区租金下行趋势得到初步遏制;南山区部分物业租金下调,区域内竞争加剧。业主在租金等商务条款上的谈判空间扩大,一定程度上刺激了搬迁与扩租需求,加之政策红利对外来新设立需求的吸引,第四季度净吸纳量吸引显著提升。


展望


2019年延迟入市物业致使2020年的预期供应量大幅增多,供需失衡态势将延续。预计2020年租赁市场将维持高位空置率水平,短期内租金反弹无力。


营商环境的优化和政策红利的释放将有效提升城市竞争力,亦将刺激外来新设立需求。


政府主导的产业空间及享受专项优惠政策的物业将为企业提供更多低成本的空间选择,其对租赁市场的影响将持续扩大化。


随着租金补贴政策落地及在建项目的陆续竣工交付,前海片区写字楼市场将迎来爆发期,并将一定程度冲击周边区域市场。

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