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北京CBD和丽泽净吸纳量不断增加,写字楼空置率回归均衡

2022-02-23

2021年,风起云涌的北京商业地产市场交出了一份亮眼的答卷。字楼市场全年净吸纳量创历史新高,空置率回归均衡,多个商务区租金企稳;物业投资市场全年总成交额居历史第ニ,维持外资较活跃的水平,办公物业权重占绝对优势,投资者偏好具有稳定现金流的资产。


优质写字楼市场,全年净吸纳量创历史新高


2021年第四季度,随着6个新项目总计50万平方米办公面积交付使用,全年新增供应量达121.4万平方米。年度新增供应量创历史第二高,并连续第四年超过50万平方米。科技企业在奥体和望京等子市场的扩租需求仍较为强劲,大面积需求以人工智能、大数据及互联网+服务等赛道为主。金融行业特别是保险和证券公司的搬迁需求在 CBD 和丽泽不断增加。此外,以新能源,基础设施建设及水电等相关的新租需求本季也较为亮眼。


在充裕的可租空间支持下,全年净吸纳量达109.4万平方米,创历史新高。全年 CBD 和丽泽各占全市净吸纳量三分之一。疫情期间受抑制或延迟的需求在2021年得以充分释放, TMT 和金融行业合计贡献全年新租需求的60%,其中超6成来自头部企业。新增供应潮和疫情引发租户对品质升级的持续追求和关注。


数据来源于世邦魏理仕


空置率回归均衡,多个商务区租金企稳


全市空置率年末录得17.1%,全年在强劲需求的推动下,空置率同比下降0.8个百分点。CBD 、奥体、丽泽等区域空置率高位回落,存量空置面积逐步消化。金融街、中关村等紧俏区域可租面积释放,适度缓解区域内供需矛盾。整体市场平均租金报价同样环比微降0.1%至每月每平方米390.2元,其中甲级写字楼环比持平,乙级写字楼环比跌幅收窄,可见优质的甲级写字楼拥有极强的保值功能。

据来源于世邦魏理仕

世邦魏理仕租户部负责人张冀苏表示:“本轮优质写字楼增量潮使得租户对办公场所品质升级的追求充分释放并成为常态,将长期提升市场需求的能级。在‘十四五’规划推动下,数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化,注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下,预计明年整体市场租金将会企稳。”


投资市场活跃,全年总成交额居历史第ニ


2021年第四季度,北京物业投资市场共达成9笔大宗交易,交易总额达181.亿元,其中由远洋资本联合境外投资者设立的核心写字楼基金收购位于 CBD 的两宗写字楼物业,价值合计128.7亿元。全年共达成40笔交易,交易总额达714.7亿元,同比增长13%,仅次于2019年位于历史第二高,其中6笔超过30亿元的超大体量交易占总交易额的48%,头部集中度较高。本季度境外资本活跃度反弹,占总交易额的62%,全年外资占总交易额的22%,维持较活跃的水平,体现境外投资者看好北京商业地产中长期基本面。

据来源于世邦魏理仕


办公物业权重占绝对优势


季内有8笔交易标的为办公物业,全年办公物业占总成交额的68%,占比为近年最高,反映在整体市场的波动性和不确定性下,办公物业的价值韧性和防御性凸显。这些交易中,除自用买家收购的十五处办公资产外,其余十一处资产中的八处具有稳定现金流,且区位优势较为突出,占办公交易总额达68%,体现投资者对该类资产的偏好。

据来源于世邦魏理仕

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