教育行业的当年疯狂扩张，造成了一些楼宇业主对租金的期待过高，即使改成共享办公这样的增益性业态也难以达到业主租金要求，从而导致了项目的长期空置——好多业主还没有从教育行业消亡中缓过来！
“兄弟，放弃吧，这个办公间更适合公司或者教培机构自用，真的不适合改造成共享办公或者服务式办公室”，最终我无奈的给出这样的答案。
近日，应一位群友的要求，对劲松桥东农光东里的“天客隆商务大厦”的一处办公空间进行了资管策划。
群友：“这块面积都是之前新东方的，是K12的培训用途，才用了一年多就违约退了。保留得很好，而且有一楼独立的户门，可做招牌。最让我心动的是装修不用再投钱了，基本上我只需要赊点家具来，往房间里一摆就行了”。
我：哦，那是很好啊，不过还是得现场看遗留状态，因为教培行业留下的房间布局不一定适合办公。租赁条件是怎样的啊？
群友：这是我比较铁的朋友的，基本他们成本价是6元，这个要保证他。然后我配上家具和负责招租，经营收益我们分成，我计划租下来用共享办公形式，按工位计价出租，把坪效做上去。基本上这附近工位月单价是1500元，我按1200元出租总没问题吧。这一共是两个连层，一共2800平米，按每5平米一个工位计算，那得有560个工位，常态化后月收入就是67万，减去月租金成本54万，等于我每个月能赚13万。再预估点税费和不确定因素，每个月能赚10万以上就挺好，咱每人每月分2-3万那不香嘛。
我：6元呀！有点贵吧，附近南磨房的新华创意园区市场价也是7元，而且那个项目整体档次比这个还要高呀。潘家园建业大厦和这个楼档次类似，去年的包租价格不过4元。
群友：哎呀，你不是告诉我工位模式都能把坪效抬高很多的嘛。最主要的这个面积不用我预付租金，是季度对赌模式，再加上一个月预备期，等于4个月后我才会付那6元给他，我一开始只需要交2个月押金而已。而且我不用装修呀，家具我和XX（另一个群友）说好了，先扎给我3个月是没问题的。
我：好吧，那就还是实地踏勘后再研究吧。
于是我们按约定前往项目踏勘。
之后我就只能无奈地建议群友放弃吧。因为从专业的资管视角分析后，之前我们的概算是经不住推敲的。
一、面积的误区
每5平米平均一个工位是没错的，但那是指的使用面积（非传统意义的使用面积，实用面积通俗点可以理解为能够产生收益的一切面积）。这个项目经过实地踏勘和CAD图测量，单层的实用面积其实是950平米，其它都是逃生通道、电梯厅、竖井、外墙等不能产生收益的面积。也就是说排不出600个工位来。
二、工位的误区
5平米一个工位，指的是一个概念，这个概念是每工位+推柜+椅子再加上所需的辗转腾挪的空间，还要像大厂们的办公特点，没多少隔断敞开空间大才行。0.8米桌子的方格子不能用，那种工位也难以租到1200元。现在至少应保证1.2米的桌子才够得上标准档次。按这个标准，我们最大化进行了排布（不重新隔断的前提）。如图：
在不考虑任何共享设施（会议室、水吧、文印室、休憩区）的情况下，单层工位为255个。但是共享办公不做有档次的共享区域是不可能的，那么共享区域只能是中间那几间没有采光的区域。则工位下降为190个左右。虽然会议室文印室也是可以收钱的，但是按照共享办公的特点，那部分收入很少，不敢直接纳入预计收入的。单层190个工位，两个楼层，按1200元计算，月收入是45.6万，再加上注册号收入和预估10%的增值服务收入，也就是月收入约52.6万，属于要赔本了。
三、出租率的误区
在办公物业的估算中，通常综合空置率和退租率，进入成熟期的项目都按90%出租率做收入概算，但是共享办公不同，根据去年某一时期调研显示（如图）。至少针对建外三环到四环一带而言，共享办公的常态化出租率最多按80%计算才稳妥。
四、装修的误区
还有重要的一点，现场的装修遗留得再好，也要看适合度。就天客隆商务大厦这处面积而言，不论改成共享办公，或者是单间出租。有部分隔断是不得不拆除的。而拆除不是想象的砸个墙补个漆就行了。到顶隔断只要拆除，那么就要动天花板了，只要动天花板，那么预算就直接上去了。尤其是这样的石膏天花，绝不仅是修补那么简单。
五、坪效的误区
是的，大家都知道，市场好的时候，国贸的雷格斯、德事他们的面积坪效可以超出成本4倍（最近两年也不行了）。但是由于他们的载体物业档次最高，他们一个20平米的房间的注册号一年可以卖到2-3万。而我们市场上大多数的只能老老实实地遵循朝阳区的“批发价”。
六、成本的误区
一句话，办公空间尤其是共享办公和服务式办公，和住宅商铺的二房东是不一样的，是需要有人管理服务的。人员成本不能不计算（下图非本项目，仅为示意）。
最后，照例宣传一波吧。此处面积其实对于直接用户，无论是办公或者类商业还是具有吸引力的。
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