写字楼市场全面进入回调期，租金增长乏力，空置率上升，已是不争的事实，特别是去年受疫情影响，选址市场经历了一次不小的考验。
而当选址市场还没完全走出低迷之时，有一块曾少有被人关注的区域，因为它一房难求的高光表现，在近两年各大机构的报告中经常出现，它就是“上地”。
关于上地选址市场火热的原因，很多行业人士会将其总结为强大的产业聚集度、政策引导、高校人才资源......道理是如此，但似乎没有完全说透。所以近期我们就邀请上地某知名办公项目的操盘手进行了一番交流，了解了一下上地火热选址市场背后的真正原因。
与现在一房难求、蕴藏着很多神秘大单的上地相比，15年前的上地，和很多新兴区域一样，还是一个蛮荒之地，拥有大片的待开发土地，大部分人更是未曾听过这个地方。而当时的中关村，虽然拥有众多互联网企业，但也掺杂着很多数码产品销售市场，甚至是贩卖盗版光盘、假证件的商户，市场规范程度正在调整，中国“硅谷”的产业高度尚未形成。
当百度、腾讯、新浪等老一代互联网企业快速扩张之时，中关村当时的办公体量已无法承载，于是拥有大片土地的上地等北部区域就成为了首选之地。互联网巨头们以较低的价格购置土地，盖起了属于自己的总部大楼。由于当时还处于大开发年代，所以“产业聚集”、“存量改造”等词汇在人们的头脑中基本没有概念。虽然当时的运营理念还不具备长周期意识，但人们已懂得巨头企业的扎堆，可以更有利于土地的快速出让。
一个区域的产业发展，离不开政策的引导。而最初的上地，其实并不像核心区域的CBD、金融街，在政策层面上不遗余力地推动招商，也没有特别严格的准入门槛。而正是最初的这种“自由”发展方式，让很多外溢的互联网企业得以快速的在这片区域开疆拓土，把更多的资金用在技术研发与人才引进上。伴随土地开发市场的政策调控，在2005年百度拍得最后一块地后，上地的土地出让市场正式关闭，办公租赁市场的规范化正式走上日程。
当买卖市场受限时，上地区域的办公市场一度也曾陷入低迷，区域内虽然拥有很多互联网巨头，但多数都已拥有自己的总部大楼，真正前往上地选址的客户数量很少；很多项目虽然体量大，可选择性强，但硬件配套相对普通，在运营层面上的服务意识也相对薄弱，租赁成绩在很长一段时间内并不理想。
不过伴随小米、美团等新一代互联网企业的快速成长、疫情对于线上化数字应用的推波助澜，以及政策层面对于研发类科技企业的大力扶持，原本就聚集了国内巨头企业的上地区域再次迎来了发展机遇，受资本市场青睐的大量新生互联网科技企业在此扩张，让上地区域实现了快速去化。
CBD的崛起得益于外资企业陆续进驻中国后，对第二使馆区的强劲推动力，金融街的辉煌受益于千禧年之后中国金融地位的不断提升，以及北京对金融产业的大力扶持，而上地的发展，恰逢中美贸易角逐的不断升级。
通常我们所说的科技企业，大致分为两种，一种是基于互联网应用层面的，例如滴滴、抖音，另一种则是基于技术研发层面的，例如鸿蒙、阿里云。在过去，中国对于科技类的民营企业发展重视程度远不如今天，且国内的很多企业多倾向于“仿照”国外的产品开发成果，在国内推广使用。而当中美贸易摩擦不断升级后，美国对华在科技领域种种遏制行为轮番登场，包括实施高科技产品出口限制、投资限制、技术封锁、人才交流中断等，致使众多企业的发展脚步几乎停滞，而诸如华为等自身拥有过硬研发实力的企业，虽同样受挫，但却保持着发展动力。
这为中国敲响了警钟：国与国之间的战争不仅仅是军事层面上的，线上的战争无时不刻的在进行着，数据是国防的重要组成部分，硬科技更是一个国家的核心竞争力。所以我们看到很多拥有底层基础架构研发能力，以及众多握有大量数据信息的企业，在近些年获得了国家高度重视。
我们今天看到的上地办公市场的火热，一部分是基于市场层面的，不论是生活还是工作，人们越来越依赖于线上化应用带来的提效赋能，这类企业正获得资本市场的持续助推。另一部分是出于国家战略上的长远布局，具备较高科技含量的企业，需要不断扩充人才力量与科研实力，随之而来的办公面积也在持续扩张，伴随互联网科技企业的发展壮大，上地区域也会有更多的办公物业大宗交易呈现出来。
在上地区域流传着这样一句话，“在西二旗上班，在回龙观买房”。对于很多通过自身努力考进北京，尤其是海淀的知名院校的莘莘学子来说，毕业后能被上地区域的企业录用，意味着他已经在国内顶级的企业内就职，不论今后跳槽到区域内哪家企业，都享受着最好的福利待遇与晋升空间，他的职场、生活、婚姻、子女教育可能都会围绕这片区域。
人是一种群居性动物，同样，拥有大批高新人才的互联网科技企业也是，企业在快速扩张之时，需要的不仅是办公面积，更需要对优秀人才进行快速争夺。海淀区集中了全国最多的重点高校资源，自然也就源源不断地吸引头部企业扎根于此。这其中京东与华为就是很好的例子，京东在亦庄盖起了自己的总部大楼后，主力研发团队却依旧在海淀；华为的总部远在深圳，但它的全球研发中心却是在北京的海淀。落址海淀，在上地区域不断扩张，意味着企业能最快地争夺到优质人才。
此外，互联网大厂之所以被称为“厂”，就在于它的工作场景力。很多企业不仅能保证员工在自己的员工食堂吃饱吃好，在食材安全方面进行严格监管；在菜品种类上不断推新；在品质管控上，餐厅完全自有运营，厨师等后勤人员与员工享有同等社保福利待遇。一天五餐（含下午茶和宵夜）的美食、娱乐设施、健身房的免费使用，让码农们完全没有花钱消费的地方，完全不急于下班后离开公司。这也就是为什么多家互联网公司取消大小周工作制度后，大厂里的员工却并不“领情”。全方位的配套服务，让员工衣食无忧，全身心的将创造力与工作动力持续锁定在物理空间内。
当然，上地所在的海淀区在政策支持力度上也是不同于其他区域的。通常对于楼宇招商，成功吸纳一家优质企业进驻办公后，补贴资金是发放给开发商的，而在海淀区，很多专项补贴资金是直接发放给进驻企业的，并且，对于顶尖人才在京落户这项，海淀区的支持力度也是远超于其他区域的。众多优惠政策直接指向企业，进一步吸引着上地区域的互联网大厂不愿离开此地。
上地今天火热的选址市场不是一朝一夕形成的，这其中有偶然因素，但更多的是必然，人、政、企，以及行业发展大势，都是助推这片区域走向火热的必然因素。未来伴随互联网科技的蓬勃发展，上地选址市场的火热势必还将延续，在这之外，我们也希望有更多的区域火起来！
文章来源于商办互联
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