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北京写字楼市场复苏,通州区商业地产的未来是一片蓝海

2023-01-17

2020年,新冠肺炎疫情的不期而至,为本已同时承受供应高峰与需求放缓双重压力的北京写字楼市场,带来了更为严峻的考验。

由于疫情对部分项目的施工进程产生影响,同时一些业主考虑到当前的市场环境,选择将项目的入市日期延后,北京甲级写字楼市场在2020年只有4个体量共计51万平方米的新项目入市,仅为年初预估供应量的57%。北京乙级写字楼市场全年共有2个新项目竣工交付,合计为市场带来约13万平方米的可租赁面积。


数据来源:中指研究院

但随着疫情逐步得到有效控制,市场逐步恢复活力,数字经济、信息经济为代表的新经济逆势上扬,成为推动经济复苏的积极力量。租赁活动逐步恢复正常,非核心商务区写字楼持续吸纳外溢需求,北京市写字楼净吸纳量翻倍增长。


2021,写字楼市场迎来强势开门红

2020年北京市办公供应120.04万㎡,同比增长65.7%;成交面积124.10万㎡,同比增长38.6%;成交均价30,768元/㎡,同比上涨11.6%。从成交区域来看,丰台、通州、朝阳区成交面积较大,占比分别为27.2%、24.9%和13.5%。从成交面积段来看,2000㎡以上面积段成交面积占比最高,达26.3%,其次为500-700㎡和100-200㎡面积段,占比分别为16.8%和15.1%(数据来源:克而瑞)。


图1:北京市办公供应/成交面积及成交均价情况

数据来源克而瑞点击图片查看大图



经历了跌宕起伏的2020年,北京甲级写字楼市场在2021年第一季度迎来了强势开门红。一季度全市场净吸纳量超过23万平方米,刷新近十年单季度净吸纳量的新高。得益于强劲的需求反弹,空置率在有20万平方米新增供应量的情况下环比下降0.7个百分点至18.8%。在租金方面,市场平均租金依然处于下降通道,但是降幅持续明显收窄,达到346.4元每月每平米,个别子市场的租金已经出现企稳回升的迹象。市场新增需求表现超预期主要有三个方面的原因,第一,宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境,2020年中国经济的正增长,以及疫情恢复期间相对宽松的货币和信贷环境,都为企业在2021年持续扩张奠定了良好基础;第二,受抑制的企业扩张需求持续释放,2021年一季度签约的很多大宗租赁成交来源于去年下半年开始洽谈的在途项目,最终签约确定时间发生在2021年一季度,今年一季度所呈现的新增需求爆发式复苏也可以说是去年需求复苏的强势延续;第三,互联网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发,互联网科技和金融行业在一季度需求中表现十分强势(数据来源:克而瑞)。


丽泽、通州和石景山等商务区将进入快速发展期

北京办公区域格局在过去二十年间经历了从以传统核心商务区为主导,到望京、奥体两大外溢拓展商务区崛起和成熟的发展过程。自政府提出对东西北五环和南四环以内商办用地的严格控制以来,北京中长期核心市场新增供应有限。而未来几年,"两区"涵盖片区内大量基础设施的集中交付,使租户在区域间通勤更为便捷,也为新兴区域注入活力的同时吸引产业导入。另一方面,随着越来越多的企业采用"总部+远程"的混合办公模式,展望新十年,北京办公区域格局将进一步多中心化发展,更多新兴商务区以及商务园区逐渐进入大型办公用户的视野。

从五个关键维度考量北京各新兴办公区域的选址价值和优势,并且预判未来十年的发展空间,可见丽泽、通州、石景山将相继进入快速发展期,在未来不同时期为租户和投资者提供优质选择,为市场长期可持续和多元的发展奠定基础。


图2:丽泽、通州和石景山未来发展的标志事件

数据来源房讯网点击图片查看大图



通州区,京津冀协同发展的桥头堡

通州区是北京市市辖区、城市副中心,位于京杭大运河北端,西临朝阳区、大兴区,北与顺义区接壤,东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连,南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。规划面积约155平方公里,战略定位为京津冀区域协同发展示范区和交通中心枢纽。规划建设北京城市副中心,是党中央着眼京津冀协同发展战略作出的重大决策部署,不仅要承接北京中心城区人口和产业疏解,还要打造成为京津冀协同发展的桥头堡。


近些年来,顺应国家战略,抢抓发展机遇,通州区域积极营造良好的营商环境和发展氛围,全力支持落地企业快速发展,成为了国内外知名企业竞相入驻的热土。2020年9月运河商务区更是被划定北京自贸区其内,这里将集中承载服务京津冀协同发展的金融、高端商务功能,建成以金融创新、互联网产业、高端服务为重点的综合功能片区,增进通州的美誉度和影响力。新经济大势之下,定位世界级商务核心的北京城市副中心,无疑是新经济企业成长的最佳土壤。

未来五年将是推动城市副中心高质量发展的关键阶段。4月26日,北京市委市政府京津冀协同办发布本市推进京津冀协同发展2021年工作要点。北京今年将引导全市各方面资源优先向城市副中心投放,深化西城区、朝阳区、海淀区与通州区产业协同发展结对机制。“十四五”期间,副中心城市框架将全面成型,现代产业体系将全面构建,主导功能将全面强化,区域协同将突破发展,城市品质将实现跨越提升。通州区初步梳理了600多个重大项目,8000多亿元的投资,每年都要保持千亿元以上的投资规模,涉及产业基础设施、公共服务等各个领域(数据来源:新浪财经)。

历经新冠疫情后,北京经济稳步恢复向好,数字经济、信息经济为代表的新经济逆势上扬,成为对冲疫情冲击、推动经济复苏的积极力量。未来,TMT行业、金融行业仍将是北京经济恢复和向上发展的主要动力,商业地产也将成为经济复苏进程中不可或缺的中坚力量。尤其,通州区作为北京副中心,京津冀协同发展的桥头堡,其商业地产市场的未来是一片蓝海。

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