自从2019年WeWork跌下神坛后，很长一段时间里，这家公司都成为行业、资本圈诟病共享办公的“靶子”。关于WeWork各种“悲惨收场”的版本，也时不时地出现在各大媒体的头条。出乎预料的是，WeWork还活着，经过一系列的股东结构、高管结构的调整，WeWork中国似乎做了一次顽强的自救。之前推文中提及的上海广场社区项目，更是传递了WeWork中国下一步的战略动向——城市更新。
那么，在接下来的中国经济转型和城市更新进程里，WeWork将扮演怎样的角色？又将如何实现“自我更新”？带着这样的疑问，睿和智库近日在上海与WeWork中国房地产副总裁陈臻进行了一场深度访谈。
睿问：以上海广场为例，在城市更新项目中，WeWork中国具体扮演着怎样的角色，与业主方是如何合作的？
陈臻：在城市更新项目中，通常是投资方或者开发商成为这个项目新的业主，首先他会有一个自己的投资逻辑，有他改造的想法，然后他会寻找好的合作方、租户、运营商，其中就包括WeWork。
对于项目的整体规划，投资方在做投资时，已经做了很多分析，包括对市场、消费者、周边竞品等，他会对项目有一个大的定位和框架，比如一楼做零售、二楼做时尚、三楼做餐饮、四楼做电影院，等等。
具体到上海广场这个项目，投资方可能鉴于周边的环境、或线下零售的现状，希望引入一个新兴的业态，就想到了灵活办公的WeWork。
而对于WeWork来说，我们需要探讨的是这个项目的区位、体量、楼层等，比如上海广场的三到六层、面积2.5万平米，在这个区域市场中是个合适的体量，大的合作方向就定下来了。
进入实操阶段之后，还有两条线需要考虑：一是交易价格，投资方会对整体项目进行测算，WeWork会对其中的2.5万平米进行测算，双方需要在商务、回报、经济性上达成一致；二是产品端的设计，比如空间里哪里需要拆改、要不要做这样的一个楼梯、大家怎么搭配才能实现整体效果等。
在上海广场这个项目上，我们三年前就开始接触，所以双方团队在这两条线上的沟通都比较充分。这个项目的成功，我认为很大程度上是两个团队沟通得很深的结果，让整个项目有一种浑然一体的感觉。但目前并不是所有的项目，我们都能有如此深的参与度。
睿问：如果深度参与，WeWork一般会在项目改造中的什么时间点介入？未来想实现怎样的战略目标？
陈臻：对于这类存量改造项目，WeWork希望越早介入越好，甚至在投资方投资之前、在做项目的财务测算之前，我们就参与进来了。从投资的角度来看，是稳健的；而从后续执行或者运营端来看，也是如预期的，整条线是打通的。
在城市更新的浪潮中，我们可以看到，中国有很多城市更新项目、商业体、综合体需要改造，所以我相信这是一个大的趋势，商改办是一个趋势，商办同圈也是一个趋势。而我们可以通过向大众展示上海广场、威海路等项目案例，给城市更新的投资方、开发商提供多一种选项。
睿问：在城市更新中，WeWork会选择哪类项目去参与，对选址有怎样的要求？
陈臻：其实不光是在城市更新项目里，WeWork所有项目的选址都存在这样的逻辑和体系，需要考虑以下因素。
一是城市级别，目前WeWork已经进入12个城市：包括4个一线城市，对此大家不会太有争议，因为一线城市的经济发展水平、居民收入水平、市民对新鲜事物的接受度、外资进入程度等都比较高；然后是一些新一线城市，如南京、武汉、成都、西安等。选择哪些城市进入，从WeWork角度看，应该跟随国家的大战略走，比如哪些城市会成为国家中心城市、哪些城市要承载这个区域核心城市的地位和能力，如长三角、大湾区等。但我们的重点还是会在一线城市以及新一线城市。
二是城市的子市场，在城市级别之后，我们需要看每一个城市的子市场，鉴于我们是一个办公体，提供的是一个办公属性的产品，所以我们需要看子市场的出租率怎样，空置率50%和5%完全是两个不同的市场。而无论是金融机构、TMT、科技、咨询业、零售，还是物流仓储等，行业的构成和未来的趋势，对我们来说就是一个很重要的因素。
三是项目的位置，WeWork是极具商业零售属性的，我们提供的是一个办公产品，是一对多的，具有零售属性，所以我们会很在乎我的客人怎么来、交通情况怎样、是否有地铁，离地铁站两百米和两公里也是不一样的概念，不同的地铁线也是不一样的。此外，我们的会员比较年轻，我们会在乎项目周边的商业配套，有没有餐饮、有没有零售、有没有网红店、有没有绿化等，周边的生态是需要关注的。同时，我们还需要考虑在这个区域自己有多少库存，是多了还是少了。
四是楼宇的具体条件，比如楼宇的采光怎样？视线内的景观如何？新风够不够、消防够不够？这些条件对出租或者运营来说都是有影响的。
最后还有这个楼的市场表现，这点也很重要，租金水平不同，结果也会不一样。
当项目经过上述条件层层筛选之后，我们会很清楚这个地方需不需要WeWork，将来会有多大潜力，能做多大销售额，把成本放进来后能不能赚到钱，最后就是：赚钱Go，不赚钱No。
这里面还会有一些硬性的条件，比如：空置率大过40%的子市场、五百米之内到不了地铁、租金不具备经济性、自己的库存已经很大的区域、采光特别差的低层等等，符合这些条件的我们都不会考虑。
睿问：数据显示，WeWork目前有三分之一的项目是城市更新项目，那么城市更新项目和非城市更新项目，在公司内部如何划分，有分工吗？
陈臻：两种产品我们是同一个团队去操盘的，所以其实在WeWork内部，我们并不会区分城市更新项目或者写字楼项目。可能的情况是：每一个城市更新项目从我这儿拿下来之后，设计团队会结合项目周边的人文属性、社会属性、经济属性做设计，再确定需要什么样的SKU，是大的还是小的。因为我们的客户可能是互联网企业，可能是金融企业，背后也是不同的逻辑，但都是一个团队一步步走下来的。
睿问：回到上海广场这个项目，是典型的商办结合模式的项目，一二楼是商业、三楼以上是办公，但是中间并没有扶梯连接，是不是可以说商业和办公还是需要保持距离，这两个业态到底该怎么去结合？
陈臻：这是一个很好的问题，也是个很细节的问题。我不知道我们今天做的是不是一定就是完美的，在商办同圈中，商业与办公到底如何结合，我觉得这个问题存在提高或者探讨的空间，在这个问题上其实是仁者见仁、智者见智的。有些人觉得应该再大程度的连接；有些人觉得这样的分割是不错的选择，这还需要未来的实际效果来验证。
我个人理解的是：整个办公和商业，尽管人群很匹配，但是它们还是有一些不同的地方：办公还是需要一些私密或者安静，不一定需要特别安静，但肯定不是零售那种特别吵的氛围，包括在不同时段可能会有不同的属性。所以我个人其实是觉得，这样有限的分离可能从目前看来，是一个不错的选择，但这也确实需要让实践来证明。
睿问：轻重资产模式是大家都在讨论的话题，在城市更新项目中，WeWork有没有做轻资产模式的想法？
陈臻：我自己是这么看的，人人都想做轻资产，大多数行业都想做轻资产，但是做轻资产是有前提的，你有没有这个能力、你有没有这个实力。
我觉得首先要思考的问题是，轻资产能不能给你的合作方带来他自己创造不了的价值，我坚信对于相当一部分房地产合作方来说，我们是能够提供这样的价值的，但是不是对所有的业主都能达到这样的效果呢？
第二个问题是做轻资产的好处是什么？是低风险，但低风险伴随着的一定是低回报，你不可能承受着低风险，又能收获高回报，它不是一个主流规律，高风险有高回报，低风险就一定是低回报。你需要去权衡风险和回报的问题。
WeWork的战略一定不是我只做轻资产或者我只做重资产，这不是我刚性的要求。
对我来说，评判风险以及我是否可以给我的合作方提供他自身没有办法创造的价值，才是核心，这两个要素缺一不可，如果缺少一个又做成了轻资产，要不他亏要么我亏，这种合作都不会长久。
其实，轻重模式的界限也并不是那么明显。说细一点，在行业内，重、轻资产有两个维度：一个维度是装修钱谁付；第二个维度是租金付不付，这可以衍生出很多种类型，比如业主全承担、业主承担租金、业主承担部分租金等等，有无数种类型，所以轻资产或者重资产并不是两个极端。
在我看来，双方需要的是合作，什么叫合作，不是通过重或者轻来区分的，而是大家要共担风险、共享收益，这才是合作。没有道理你担风险、我享收益，这个就不叫合作了。
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