深度解读北京自贸区四大关键词及其将对北京写字楼市场带来的深远影响

今年9月21日，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，实施范围119.68平方公里，涵盖三个片区，为了形成优势互补且不构成内部竞争，三个区域的功能定位和主导产业各不相同。

与其他自贸区不同的是，北京自贸区的三大片区并未指定具体位置，这给有意于入驻、投资自贸区的企业带来不小的困扰。为了解决这一问题，戴德梁行迅即发布了《北京自贸区 利好区域商业地产市场发展》报告，深度解读北京自贸区四大关键词及其将对北京写字楼市场带来的深远影响。

北京自贸区四大优势

科技创新、服务业开放、数字经济、京津冀协同发展是此次北京自由贸易试验区总体方案的四个重要关键词及亮点，一定程度上反映出北京发展自由贸易试验区的优势和未来发展方向。

北京自贸区建立后，将与天津自贸区、河北自贸区一起深化产业发展，实现区域资源优势的有效互补，北京重点打造的几个园区及产业在京津冀一体化中因都居于高端定位，将进一步发挥引领和带动作用。

可以预见，在《总体方案》的指导下，京津冀三地将依托北京大兴国际机场的辐射作用，联系也更加的紧密，也将围绕科技创新、数字经济及服务业开放三个重点方向发挥更大的优势。

自贸区下的

写字楼市场迎来新机遇

根据自贸区实施范围涵盖的三大片区说明，可辐射到写字楼市场的主要商圈有中央商务区、中关村、北京经济技术开发区和通州。

在上述商圈中，中央商务区写字楼存量占比最高，占全市写字楼市场总存量的24.2%。短期来看，中央商务区在2021-2022年的新增供应仅为9万平方米，市场主要以存量去化为主，随着疫情的有效控制和租户需求的稳步提升，商圈内租金和出租率下降的局面将得到有效缓解。

长期来看，随着中服地块新项目的入市，中央商务区空置率将被推高，同质化竞争很可能致使业主采取降低租金的方式吸引租户。因此，随着自贸区政策实施的逐步深入和金融业扩大开放的持续执行，跨境金融、数字金融企业迎来更多发展机遇之后将有助于提升中央商务区写字楼租赁市场需求，减轻空置率的压力。

另外几个商圈——中关村、北京经济技术开发区和通州商圈占全市写字楼市场总存量比分别为9.1%，5.2%和0.7%，合计占全市写字楼总体量的40%。

考虑到自贸区的建成将使云计算、大数据、人工智能、区块链、物联网、科技金融以及高端服务业等相关产业迎来更多发展机遇，中关村作为北京高科技企业的主要聚集区，将衍生出更多租赁需求，写字楼市场可获得源源不断的需求支持。

短期来看

该商圈市场租金和空置率将继续保持现有水平；

长期来看

随着自贸区高端产业的片区定位和大兴国际机场的启用，商务服务、高端制造业、生物技术和大健康等产业将持续发展，将为北京经济技术开发区写字楼租赁市场带来更多发展机会，届时整体商圈空置率有望呈下调态势。

已成为北京副中心的通州商务区则继续以聚集金融、高端服务业为重点，在北京市政府搬迁的推动下，金融企业在通州区大量聚集，并带动其他相关产业进驻通州，未来有可能成为北京写字楼市场的主力商圈。