2020年前三季度北京全市写字楼市场的数据是这样的：
吸纳量约9.2万平方米，较去年同期下降约47%；
空置率上升至15%，同比上升 5.9个百分点；
平均租金继续下滑，降至人民币每平方米每月354.8元。
三组数据延续了今年前两个季度的低迷态势，实在找不出半个兴奋点。但经过近期调研和交流发现，整体低迷的北京写字楼市场，早在疫情期间就已经显露出一些租赁新动向。尽管北京今年开业的写字楼项目屈指可数，但这些租赁新动向，还是很值得开发商关注的。
“2017年至2019年公司发展迅速，尤其2020年上半年，公司营收金额已经达到去年的90%”，在10月13日第一太平戴维斯华北区“2020年第三季度北京房地产市场研究成果”交流会上，第一太平戴维斯华北区助理董事、市场研究部负责人李想，转述了一家企业负责人在今年疫情期间逆袭的故事。
在受疫情“黑天鹅”影响的2020年上半年取得如此“骄人”的业绩，很难得。而这匹“黑马”是一家从事健康医疗业务的企业。
一个不容忽视的事实是，疫情加速了健康医疗企业的成长，尤其那些“底子好”的企业。李想给出的《北京写字楼市场租赁需求分布图》显示，健康医疗行业的租赁需求已经上升至5.7%，李想也认为这是一个值得看好的行业，未来其在北京写字楼市场的租赁需求占比还将继续增长。
健康医疗行业5.7%的租赁需求占比，是北京写字楼市场租赁需求第四大行业。排在它前面的是：金融行业企业租赁需求占比29.3%、信息技术28.8%、专业服务10.8%。
仔细一算，金融、信息技术、专业服务、健康医疗这四大行业占据了北京写字楼租赁需求的74.6%，很强势。
“中关村某家写字楼市场的出租率在疫情前可达90%，后在今年疫情期间跌落至40%。但是一家IT企业在此期间通过扩充又将空置的地方租下来了”，第一太平戴维斯华北区物业及资产管理服务部助理董事、绿色可持续与健康业务负责人李旭透露的这一案例，同样佐证了今年疫情期间普遍低迷的商办写字楼市场，其实暗含种种生机。
而与金融、信息技术、专业服务、健康医疗这四大行业发展息息相关的一则重要信息，是今年9月21日中国政府网发布的《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》。9月24 日，中国（北京）自由贸易试验区正式揭牌 ；9 月25 日，北京自贸区首次公布片区范围：总面积119 .68平方公里，涵盖科技创新片区 、国际商务服务片区 、高端产业片区三大片区 。
“与金融、信息技术、专业服务、健康医疗这四大行业相对应契合的是，正是科技创新片区 、国际商务服务片区 、高端产业片区的产业规划布局”，李想认为，因此更加看好这些企业未来在北京写字楼租赁市场的发力，“依托这三大经济片区，北京自贸区形成经济创新发展的完美闭环”。
这也就是所谓的“经济内循环”。而北京自贸区所形成的经济创新发展闭环，便是未来北京写字楼市场租赁需求的生机所在。
相比写字楼市场，复苏小半年的商业购物中心的现状同样不乐观。数据是这样的：
2020年1至8月，北京市实现社会消费品零售总额8150.4亿元，同比下降 14.1%，仍未“转正”；
至第三季度末，全市购物中心平均空置率环比小幅上升1.0个百分点至10.7%。10.7%的概念是什么？以往平均空置率维持在5%到6%之间。
今年前三季度，北京唯一完工入市的购物中心是延庆万达广场。
“很多品牌开发商对购物中心开业的要求是出租率要达到90%至95%以上，但是今年上半年受疫情影响，很多连锁店缩减扩张规模与店铺数量，这必然影响商业购物中心的招商情况”，李想表示。
“目前也存在这样一种现象，很多房地产企业商业办公ABS产品都审核完了，就等一个合适的时机发布”，第一太平戴维斯华北区估价部高级董事胡建明透露称。
为了在后疫情极端迅速提振消费，实现商业复苏。国家在政策层面有所发力，开发商与零售品牌方也在不断尝试创新。
第一种路径是：升级消费环境，实行一店一策、一区一策。
2019年北京市商务局出台《关于本市传统商场“一店一策”升级改造工作方案》，启动首批10家试点商场升级改造。今年又新增5家传统商场“一店一策”试点，分别是：大兴区大悦春风里、西城区菜市口百货、海淀区五道口购物中心、丰台区公益西桥华联、昌平区乐多港万达广场。
与此同时，北京今年推进优化的6大商圈分别是：朝阳区CBD 、朝阳区三里屯、昌平区龙德、石景山区今鼎、平谷区万德福、延庆区八达岭。
第二种路径是：加速消费复苏。
“我国内需消费仍处于消费升级阶段，品牌化、多样化、个性 化等供给侧变革将会持续带来新的结构性机会”，李想认为，“其中，直播带货成传统电商平台突破口，加速发展，品牌商逐步将直播作为常规销售渠道发展；国企改革、免税牌照放开为行业持续注入经营活力，比如王府井；创新驱动中国品牌持续高质量发展，文化认同感提升为国货带来发展良机；跨境电商则作为内外双循环重要一环，通过高效平台实现国内外商品的流通”。
在商办写字楼和商业购物中心寻求解决招商出租以外，北京针对这两大房地产产品的大宗交易也呈现出新特点。
今年前三季度，北京投资市场累积成交金额达人民币382亿元，较去年同期下降38.1%。其中，写字楼仍是最受追捧的物业类型，在整个大宗交易规模中占比50.2%，综合体占比16.1%，零售占比12.4%，数据中心占比20.6%。
那么谁在买这些物业？
其中，成交总价最高的项目是位于朝阳CBD的LG双子大厦，被新加坡政府投资公司以83亿元买下；成交面积最大的项目是位于通州运河商务区的成大广场，卖方是石榴集团，买房是中国长江三峡集团有限公司。
除了传统的写字楼、购物中心等资产外，近期北京市场连续完成多宗投资收购数据中心的大宗交易，如鹏博士北京数据中心资产包等。
李想认为，“作为非传统投资标的，数据中心建设与需求持续增长，已成为投资市场的新亮点，在未来，此类投资交易将会更多发生”。
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