带你一文看懂大悦城控股北京大区写字楼与产业生态体系

9月25日，大悦城控股旗下的E_ZIKOO智慧谷·阿尔法学园样板示范区正式亮相，坐拥中关村政策红利与产业最强大脑，催发5G、物联网、大数据、云计算、数字文化创意等产业进程加速前行。阿尔法学园由7栋企业生态总部及海淀悦界主题街区共同组成，满足企业全生命周期的多元需求。活动期间，E_ZIKOO 智慧谷与中关村电竞产业协会进行中关村游戏电竞交流中心挂牌仪式。此次样板示范区的揭幕标志着该项目实景呈现，同时也预示着大悦城控股北京大区写字楼与产业平台在产业布局上又迈出了重要一步。

2020年可谓是不平凡的一年，北上广深等重点城市的写字楼租赁市场都在面临需求疲软、空置上升、租金下滑等多重不利势态。E_ZIKOO智慧谷·阿尔法学园，作为一个非核心商圈内的多业态、大体量的产业园区，能在逆势环境中顺利入市，依靠的正是大悦城控股北京大区写字楼与产业平台完善的运营体系。

数据来源：仲量联行研究部

据仲量联行二季度写字楼市场报告显示，北京甲级写字楼为356元/平米/月，环比下跌3%，同比下跌6.8%，而14%的空置率在未来还会持续升高。

除E_ZIKOO智慧谷·阿尔法学园顺利入市之外，目前大悦城控股在全国已有写字楼和产业园区项目共29个，管理面积突破260万平米。在北京市场中，城市更新代表作中粮广场、中粮·置地广场，在保持高于区域市场成交租金的情况下，出租率双双持续稳定在90%以上，而产业园区项目中粮健康科技园，在运营接近两年之时，出租率也达到了81%，成功引入了多家优质企业。
丘吉尔曾说过，不要浪费一场危机。那么当看到大悦城控股北京大区在办公领域的成绩之后，相信很多人会产生疑问，如此多的优秀楼宇都在为生存而苦恼，它是如何将危机变成跑赢市场的转机的。
一、轻中重全面布局，构建从城市更新到产业运营的全生态体系

万丈高楼平地起，大悦城控股北京大区写字楼与产业平台在今年的逆势表现，源于它发展历程中的沉淀积累。

提到大悦城，给人印象最深的还是07年开业的西单大悦城和09年开业的朝阳大悦城，年轻、时尚、潮流的定位，让大悦城品牌的商业价值及运营水平深入人心。而在商业地产领域里，写字楼一向被认为是较容易运营的门类，它不像购物中心那样需要层出不穷的创意推广，也不像酒店那样需要提供细致入微的高频服务，地段好便是王道。也正因如此，当市场整体开始出现下行迹象时，很多写字楼运营者会焦虑无措。

与市场上绝大多数写字楼业主的经营思路不同，大悦城控股是最早一批提出写字楼也要重度运营的商业地产运营商。

（一）重度运营存量市场，与城市共生长

中粮广场C座，如今已是北京无人不知的“商改写”标杆项目，在2016年着手改造之时，这座改造面积为4.6万平米，内容涉及业态调整、工程改造、退租招租、配套升级、运营创新等多个方面的转换和衔接。
在历时227天之后，重装开业的中粮广场，呈现出一个容纳艺术空间、商业、联合办公空间的“商务+共享”型写字楼。在第一个完整运营年度里，租金收入就已接近3亿元，为区域经济带来积极影响，接待北京市委书记蔡奇、市长陈吉宁等各地政府领导多次实地调研，并被选入北京市政府城市更新“智库集”，成为首都核心区域产业升级的参考样本。

大悦城控股北京大区写字楼与产业发展部总经理马佳音接受媒体采访时表示，城市功能转换带来城市生态的重构，消费升级、居住升级、产业升级等催生了城市更新的浪潮。而我们现在做城市更新项目更多要有资管思维和产品意识，在城市更新背景下的办公新生态应该注重对C端需求的关注，从人性的需求出发，提升在驻企业员工的幸福感。

带着对城市更新的思考，另一个深度践行重度运营理念的代表作——中粮·置地广场，作为大悦城控股写字楼板块中的2.0产品，定位则更加聚焦和精准。它不仅拥有顶尖的硬件配套，在软性配套方面，运营团队直接从人的需求角度出发，率先提出“筑巢引凤”，优先引进满足商务人群生活需求的业态品牌，并让商业配套优先租户开业，提升项目的办公生活体验，从而带动写字楼去化，吸引了Morgan Stanley、CBA联盟、中移金科等明星企业入驻。
在用户体验方面，中粮·置地广场以策展思维为楼宇赋能，定期举办与阅读、音乐、运动等内容相关的圈层活动，辐射不同兴趣爱好的入驻客户，为人们提供一个融合商业、艺术、社交的生活场景。

中粮·置地广场目前已经获得LEED-CS运营阶段金级认证、BREEAM AWARDS亚太区年度大奖，ULI亚太区卓越奖等国际重要奖项，加之开业一年就实现的90%以上出租率，以及远超市场平均水平的签约租金，从整体真正实现了逆势上扬。

（二）探索创新模式，成就优质平台服务商

随着城市更新、焕新发展成为城市规划的全新主题，大悦城控股深度嵌入北京核心区改造和新商圈的打造，中粮广场、中粮·置地广场等众多存量资产的城市更新项目，得到了来自政府和业界的广泛赞誉。

谈及创新资产运营模式，马佳音表示，基于存量市场，我们利用丰富的楼宇改造经验、成熟的产品运营和优质的资源链接能力，以及可持续性的管理模式，以中、轻资产合作模式探索管理输出，助力项目实现二次升维，继续践行创造城市永续价值的企业使命。

坐落于“金科示范区”内的中糖大厦，便是大悦城控股北京大区写字楼与产业平台深度参与的中资产项目。

在项目运作过程中，大悦城控股投入固定资产和租金成本等资金，通过人力输出、品牌输出、服务输出等管理输出获得收益。结合片区金融科技的功能定位，打造年轻、时尚、温暖、科技感十足的室内环境。以成熟的3C智慧运营服务体系为载体，通过专业化、精细化的管理能力，使之由内而外焕发生机。

位于CBD核心区域的汇京双子座大厦，是大悦城控股北京大区写字楼与产业平台在京落子的第一个轻资产项目，通过管理输出的合作模式，作为新加坡政府投资公司（GIC）资产管理方对楼宇进行升级焕新。

相比于显性的建筑改造，隐性的管理输出更加考验管理团队的运营和资源赋能经验。基于对北京市场多年运营经验的积累，以及对写字楼市场的深度体察，大悦城控股北京大区写字楼与产业平台用重度运营的理念进行精细化管理，让投资方与服务方的资源整合价值实现最大化，使汇京双子座大厦成为集团“产品+服务”双核战略的线下载体，丰富自身发展路线，重塑CBD商圈未来商务格局。

（三）集约产业资源，发展新兴产业

凭借其敏锐的产业嗅觉，大悦城控股北京大区紧跟国家政策导向，开拓新兴产业，着力打造E_ZIKOO智慧谷、中粮营养健康科学园、中粮健康科技园等产业项目。

作为大悦城控股北京大区今年重点推出的产业项目，E_ZIKOO智慧谷基于自身品牌整合能力与区域的创新科技基因，涵盖了国际人才社区、企业生态总部、街区型商业、大悦城、创客公社、产学研中心等业态，目前已经初步打造出“商、产、文、旅、科、居”为一体，各业态可相互赋能的科创生态小镇。

而“大健康产业战略”首个样板区项目中粮健康科技园，发挥科技、双创、产能、资本、政策五大优势，着力打造产业链条完整、生态环境有意、服务体系齐全的产业园区。到目前为止，已有凯卓科技、中成康富、霍远利尔、盈科瑞等头部企业入驻园区，一众头部企业的入局也反映出大悦城控股北京大区写字楼与产业平台在大健康产业的灯塔效应。
二、全周期陪伴，大悦城平台体系赋能优质办公生态

大悦城控股北京大区写字楼与产业团队不止在资产运营方面拥有丰富的实战经验，在运营方面，也有突出一面。团队基于城市更新项目的运营经验，以及对北京写字楼市场的深刻洞察和商务人群精神需求的思考，从企业生命周期出发，完善从B端到C端的运营服务体系，做全周期陪伴，挖潜更多可能。

（一）精准研测高质建设，立体化保障项目
立足于城市发展角度，一个优质的城市运营商除拥有深厚的运营底蕴与科技赋能外，强大的研测能力在开发前期可为项目精准定位，确保在后期获得高租金收益。
秉承着顺应国家重点发展产业方向和结合市场趋势合理预判的发展思路，分析市场供求，契合政府举措，判断未来趋势，大悦城控股北京大区写字楼与产业团队用稳定的运营能力确保每一个项目后期正向发展道路，保证每一座楼宇都有高水平的租金收益。
通过在地产领域的持续开发运营，大悦城控股已有超过200个优质项目的建设经验，拥有超过50家长期合作的国际化建筑服务商，确保每一个办公空间都是贴合白领办公需求的舒适工作场景。

通过在高端住宅、商业、写字楼等业态超30年的物业服务经验与成熟物业团队，大悦城控股目前的管理面积已超500万平米，并服务全国100余个物业项目，为每一座办公楼宇提供高标准物业服务。

（二）从B端到C端的3C运营服务体系，高效赋能空间运营

正向循环的商业运作系统带来不断优化的空间服务，为了将资源高效聚集，大悦城控股打造了3C智慧运营服务体系，通过智能化平台，打通线上线下的服务闭环。

3C智慧运营服务体系，旨在为楼宇和园区内部及周边企业和客群提供高效的办公、生活解决方案。该体系由COFCO Fantasy（企业服务平台）、COFCO Life（悦享生活空间）和Coffice（智慧办公平台）组成。

COFCO Fantasy由基础服务、专业服务及发展服务构成。从法、税、人到会议、培训、市场、研发等针对企业不同阶段的各项增值服务，满足B端企业的不同需求。

在今年疫情期间，除像中粮广场地下二层的共享办公空间可为客户提供 “拎包即可办公”等便捷服务外，COFCO Fantasy团队还积极接触属地政府机构，以相关部门下发的政策文件为指引，为中小微企业租户争取相关政策补贴，努力为入驻企业减小因疫情带来的影响。

相比COFCO Fantasy，COFCO Life更多地满足了来自C端客户的生活需求。它提供餐饮、休闲、娱乐、出行、社交、金融等服务，保障办公人员生活需求及办公品质。

相较于前两者，Coffice可以说是3C智慧运营服务体系的信息“中枢”，它依托物联网和大数据算法，形成了一个聚合了 B端和C端的服务平台，用户可以在手机上便捷地使用各种服务，通过软件和二维码，完成快递服务、会议室预定、办公通信、访客邀请、线上缴费等等，实现空间、服务、用户及智能设备的多维互联。

（三）跨界资源精准导入，打造强势IP推广能力

区别于传统开发运营商只关注于提供物理空间和物业服务，大悦城控股北京大区写字楼与产业平台还非常重视资源整合与品牌建设。今年，平台已积累产业头部资源库五百余家，并签约众多各领域头部客户；洞察租户情感需求，累计开发逾百场圈层活动，全面覆盖旗下写字楼及产业园租户。通过与得到、三联、松果、一刻talks、艺术介入、宝甄艺术等头部文化平台的深度跨界合作，高质IP相互赋能，吸引更多客群驻足关注。

这种空间+内容的重度运营模式，不仅为写字楼行业树立了独一无二的转型样本，也收获了众多明星企业的一致认可，通过自身多维运营体系营造健康办公生态环境，用内容建设吸引更多客户落址于此，同时又依靠企业的市场影响力传递给更多潜在选址企业，以此往复循环，强化品牌影响力。

马佳音表示，在“减量发展”与“产业升级”并存的北京，大悦城控股北京大区写字楼与产业平台将持续在重度运营、平台服务及产业升级三大方向努力进取，以“空间打造+ 运营服务+社群构建”为模式基础，用持续输出的办公生态运营服务擎助企业发展，推动区域经济的新旧动能转换。
有人说，大凡经典都是一种巧合，欲全领悟并非易事。但是，以“跨界”身份的不断思辨，时刻切换视角，以用户需求为己任的观念，是每个商办领域的人都要力求实现的。
大悦城控股北京大区写字楼与产业平台正沿着轻重并举的资产管理生态格局，秉持深度服务的理念，顺应存量市场，并大力发展新兴产业，在危机中育新机，于变局中开新局。