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北京朝外商圈被看作CBD后花园,是否能在城市更新中更新

2020-08-06

如果你要问一个咱们写字楼市场的行业人士北京大概都有哪几个商圈,相信大部分人会脱口而出CBD、中关村、金融街、望京、亦庄、丽泽......然而有一个商圈却经常被忽视,朝外商圈。


与其他写字楼商圈相比,朝外商圈算是离天安门距离最近,也是外交氛围最为浓重的商圈。由于它紧邻使馆区,伴随上世纪80年代外商进入北京,这里成为与外国人接触最早的地方,而雅宝路是最能体现朝外商圈早期繁华的地带。在这条街上,只有俄语是通用语,服装、皮草是流通货币,很多店铺门口挂着一块牌子,上面用俄语写着“欢迎光临”,却用中文写着“谢绝参观”,但这依然挡不住人们对“倒爷”的好奇心。

随着丰联广场的开业,一下成为继王府井、西单之后的大型商业中心。那时我还在上小学,在我眼中,赛特购物中心、蓝岛大厦、贵友大厦、丰联广场,这几个都属于高端的商场,而在那个时候,虽然国贸一期等楼宇已投入使用,但人们更愿意管CBD叫大北窑,像北京开关厂、光华染织厂等我们父母那辈工作过的地方,还在腾退更新过程中,CBD和朝外相比就稍显逊色。随后当泛利大厦、联合大厦、人寿大厦等写字楼进驻朝外后,这片区域的商务氛围更是被进一步带动起来。


丰联广场


朝外商圈,地处北京寸土寸金的朝阳门一带,周边充沛的消费客群及强劲的消费力足以支撑大型商业项目的发展,按说可以顺利成为北京热点商圈之一,然而事实上是它经常被人忽视,甚至被看作CBD后花园。处于这种尴尬的局面,原因大致有两点。


01


第一点则是CBD商圈的快速崛起,众多优质项目,以及产业规划上的明确实施,让CBD吸纳了众多外资企业,而朝外商圈这边,虽也有知名企业,但和CBD相比产业聚集度远远不够,而且办公品质整体来看也慢慢无法跟上使用需求,记得2011年的时候我在泛利大厦上班,每天中午下楼吃饭,如果你在大厦的中间楼层,如果你选择等电梯的话,15分钟之后你肯定还在原地等。我遇到的这种情况只是个案,却反映出一些老旧项目的通病。


当然,区域内后来有银河SOHO、朝阳门SOHO、北京INN等项目入市,但朝外地区依旧缺少具有标志性,能引领区域提升的项目。曾经引以为傲的丰联广场,在北面三里屯太古里,东面侨福芳草地的双重夹击之下虽然在努力转型,但多次调整之后,丰联广场的定位更加模糊,且餐饮业态比重的增加使商场在午餐、晚餐以外的时段客流较不理想。


02

容易让人被忽略的第二点就是外贸服装的彻底衰落导致朝外商圈众多楼宇转型困难,像天雅大厦、雅宝大厦、日坛国际贸易大厦、万邦商贸大厦、雅宝城这样的商业楼宇,都要面临商户清退之后如何重新定位。陈旧的项目品质、落后的服务管理......有些项目若改成办公确实需要下一定功夫,有些硬伤需要在细致规划之后才或有好转。


朝外商圈虽然有中海油大厦、中石化大厦、中粮福临门等央企国企办公楼,但并没有形成金融街那样的央企聚集地,不高也不低的发展局面导致它在人们的印象中容易被忽略。



那朝外商圈是不是真的就此衰落了呢?我认为大可不必这么悲观,从地段上来讲,东二环上的朝外商圈绝对称得上区位优势得天独厚,地上地下交通都十分便利;商圈内虽然商务氛围并没足够形成,但与它直线连接的东四十条区域,拥有众多高端商务楼宇,很好的弥补了这一不足;相对于高楼林立的CBD,朝外虽然整体写字楼体量小,也没有标志性楼宇,但在职住平衡方面完全胜过CBD,三丰里社区、悠唐麒麟公馆、新金山公寓......可以为周边办公楼宇提供充裕的居住环境;从城市更新角度来看,我们应该多给过去服务于商贸的商业项目一些时间,况且,在这片区域升级迭代的过程中,已经有悠唐国际中心这样适合年轻人的商业,也有兆泰国际中心这样的新进高端办公项目提升着区域商务品质。


兆泰国际中心


朝外商圈实际具备城市更新大潮下核心商圈的典型特征:人口数量充足且结构相对丰富、商业物业体量均不大、“疏解促提升”大潮下产业空心化。这些特点有先天优势,也存在不足,不过正是这些,让朝外商圈有了更多可发挥的空间。商业运营本是件长周期的事情,我们相信这片区域产生蜕变只是时间问题。


朝阳区-大望路
1680元/人·月起
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朝阳区-呼家楼/团结湖
2500元/人·月起
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海淀区-五道口
360元/㎡·月起
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朝阳区-望京
1440元/人·月起
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朝阳区-三元桥
0元/人·月起
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海淀区-中关村
740元/人·月起
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