上周CRESA世桦嘉润发布的2季度北京写字楼市场走势报告显示，北京市甲级写字楼整体空置率达到17.7%，创造2009年以来的最新高度，同时伴随着整体供应量的再度攀升，预期未来写字楼市场竞争将再度加剧。
从供需角度本已经发生供大于求局面的京城写字楼市场，在遭遇新冠疫情后更加显现出下行的态势。上半年度整体市场表现为降级消费属性明显，成交量和吸纳量萎缩、大面积的换小空间的、核心区的外迁寻找低成本方案。凡此种种，都导致市场竞争的再度加剧。
市场中的主体不管是大业主、运营商、小业主，为了争夺有限的客户群体，纷纷在公司内部政策允许的前提下，拿出最好的竞争措施，最典型的比如增加佣金比例、延长客户的免租期、赠送客户物业费、提供精装修服务，以及其他的各种针对现有客户的挽留方案、取舍权衡。这其中的手法有些是很常规的，也有些是要在疫情下的阶段特事特办的，还有些甚至就是某种擦边球，而这也为日后的合理合规埋下了隐患。
引子（1）：某公关服务公司，专职服务于大型企业集团，客户以互联网、金融公司为主，以往年度营业额超过5000万。疫情当下，由于回款以及新增业务受阻导致资金短期周转不灵，目前办公室租金缴纳至9月份，现在向业主方提出提前退租，到9月份以后不再续租，写字楼业主方也在考量如何协商处理。
疫情下，个别企业资金紧张导致租金支付困难，但有的企业不是本质上的经营能力问题，而是市场的短期疲软导致的突发资金状况。写字楼业主的常规做法是清退租户、扣下押金了事。那么，疫情期间可以换一个思路吗？
直接清退租户，业主除了拿到押金别的拿不到，有可能押金扣留都不被法院支持。而楼宇立刻形成空置面积，空置期3个月甚至更长也难免，即便租出去还要支付中介费不止1个月吧？
资管专家建议，能否综合评估企业的行业属性、纳税情况、信用等级、生存能力等因素，采取其他几种方式来避免这种“硬着陆”的方式给双方造成的损失。
比如在操作上有几点建议。首先，通过了解情况，由租户先提出解决方案，可以在一定程度上给予缓交，具体的缓交金额和周期要根据原合同周期和待支付情况而定。同时，也可以修改合同条款，调整租金支付方式为前低后高、并附带罚则的商务条件，资金雄厚的业主，也可考虑以业主借贷方式锁定合同收益、规避政策的不支持。最后，业主可以协助租户在自己的楼宇内，另外寻找小面积空间以度过难关。
总之，疫情期间属于相对特殊的周期，在目前的政策和市场条件下，一概严格按合同履行违约条款、误杀有长期支付能力的租户，其收益或许远低于损失。况且业主方和租户本质上是合作伙伴而不是对手，最好不要做那种“趁你病、要你命”的事情，这一点上很多传统写字楼，其实真心应该向产业园区多学习一下，如何把租金收益、租户企业孵化、产业服务这些细节做到更好
引子（2）：某大型外资客户选址京城东部写字楼，经过多轮查看和比较后，客户方初步选定了一个心仪的楼宇作为自己的办公新址。但是据知情人士透露，该楼宇为了拿出有利的竞争条件去争取客户，允诺了在常规使用面积的基础上增加搭建面积的条款，那么这样做是否会存在风险？
资产管理方面的合同专家建议，这样做其实对租赁双方都存在一定的风险。首先如果是搭建或加建的面积，不仅要经过政府房屋主管部门的审核，如果涉及到建筑物的结构改动，还需原建筑设计院出具相应核准文件。
另外，单独搭建的部分面积是否占用了公共区域？是否构成公共安全威胁？在消防管理条例要求下能否通过审批，也是一个大问题。如果是未取得合法手续的违规建设，那么势必不受合同保护，将来有任何使用风险也将无法可依。
第三，合同该如何约定也是对双方的重大考验，一旦约定的面积无法顺利搭建和提供，那岂不是给双方都造成市场损失？即便都顺利完成，那么租户是否要在退出时恢复原状？具体实施成本和费用如何？这些由此带来的不确定性，都将伴随着这个合约一直存在。
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