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2020年第二季度北京写字楼市场空置率达到17.7%,疫情期间需避免损失

2020-06-29

上周CRESA世桦嘉润发布的2季度北京写字楼市场走势报告显示,北京市甲级写字楼整体空置率达到17.7%,创造2009年以来的最新高度,同时伴随着整体供应量的再度攀升,预期未来写字楼市场竞争将再度加剧。



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从供需角度本已经发生供大于求局面的京城写字楼市场,在遭遇新冠疫情后更加显现出下行的态势。上半年度整体市场表现为降级消费属性明显,成交量和吸纳量萎缩、大面积的换小空间的、核心区的外迁寻找低成本方案。凡此种种,都导致市场竞争的再度加剧。


市场中的主体不管是大业主、运营商、小业主,为了争夺有限的客户群体,纷纷在公司内部政策允许的前提下,拿出最好的竞争措施,最典型的比如增加佣金比例、延长客户的免租期、赠送客户物业费、提供精装修服务,以及其他的各种针对现有客户的挽留方案、取舍权衡。这其中的手法有些是很常规的,也有些是要在疫情下的阶段特事特办的,还有些甚至就是某种擦边球,而这也为日后的合理合规埋下了隐患。


引子(1):某公关服务公司,专职服务于大型企业集团,客户以互联网、金融公司为主,以往年度营业额超过5000万。疫情当下,由于回款以及新增业务受阻导致资金短期周转不灵,目前办公室租金缴纳至9月份,现在向业主方提出提前退租,到9月份以后不再续租,写字楼业主方也在考量如何协商处理。


疫情下,个别企业资金紧张导致租金支付困难,但有的企业不是本质上的经营能力问题,而是市场的短期疲软导致的突发资金状况。写字楼业主的常规做法是清退租户、扣下押金了事。那么,疫情期间可以换一个思路吗?


直接清退租户,业主除了拿到押金别的拿不到,有可能押金扣留都不被法院支持。而楼宇立刻形成空置面积,空置期3个月甚至更长也难免,即便租出去还要支付中介费不止1个月吧?


资管专家建议,能否综合评估企业的行业属性、纳税情况、信用等级、生存能力等因素,采取其他几种方式来避免这种“硬着陆”的方式给双方造成的损失。


比如在操作上有几点建议。首先,通过了解情况,由租户先提出解决方案,可以在一定程度上给予缓交,具体的缓交金额和周期要根据原合同周期和待支付情况而定。同时,也可以修改合同条款,调整租金支付方式为前低后高、并附带罚则的商务条件,资金雄厚的业主,也可考虑以业主借贷方式锁定合同收益、规避政策的不支持。最后,业主可以协助租户在自己的楼宇内,另外寻找小面积空间以度过难关。


总之,疫情期间属于相对特殊的周期,在目前的政策和市场条件下,一概严格按合同履行违约条款、误杀有长期支付能力的租户,其收益或许远低于损失。况且业主方和租户本质上是合作伙伴而不是对手,最好不要做那种“趁你病、要你命”的事情,这一点上很多传统写字楼,其实真心应该向产业园区多学习一下,如何把租金收益、租户企业孵化、产业服务这些细节做到更好。




引子(2):某大型外资客户选址京城东部写字楼,经过多轮查看和比较后,客户方初步选定了一个心仪的楼宇作为自己的办公新址。但是据知情人士透露,该楼宇为了拿出有利的竞争条件去争取客户,允诺了在常规使用面积的基础上增加搭建面积的条款,那么这样做是否会存在风险?


资产管理方面的合同专家建议,这样做其实对租赁双方都存在一定的风险。首先如果是搭建或加建的面积,不仅要经过政府房屋主管部门的审核,如果涉及到建筑物的结构改动,还需原建筑设计院出具相应核准文件。


另外,单独搭建的部分面积是否占用了公共区域?是否构成公共安全威胁?在消防管理条例要求下能否通过审批,也是一个大问题。如果是未取得合法手续的违规建设,那么势必不受合同保护,将来有任何使用风险也将无法可依。


第三,合同该如何约定也是对双方的重大考验,一旦约定的面积无法顺利搭建和提供,那岂不是给双方都造成市场损失?即便都顺利完成,那么租户是否要在退出时恢复原状?具体实施成本和费用如何?这些由此带来的不确定性,都将伴随着这个合约一直存在。


专家建议,非常规市场状况下采取一定的非常规服务措施,这本身没毛病,但是据此衍生的风险,也应该是业主方和租户方都要充分考量的。
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