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联合办公成为企业办公首选,轻资产转型已经成为联办的重点

2020-06-23

如果说2015年是联合办公的开局之年,那么,2016-2018年就是联合办公增长最疯狂的3年。而在疯狂的背后,则是联办企业对规模化的追求和资本的狂热。数据显示,2016-2018年3年间,联办行业获得的投资规模高达160亿。


疯狂之后必将回归理性。2019年伊始,前期快速扩张规模的部分联办企业并未如预期般在成本、议价和资源上获得优势,反而不得不面临着破产倒闭的风险,行业发展开始变得缓慢。而2020年初突如其来的疫情,无疑更加速了联办行业展开新变局。


对于联办企业来说,规模化优势之上,扩张的风险也在加剧。同时,原先的租金价格差,也在市场竞争中被挤压、榨干到失去利润空间。


转型,已成为当下联办行业的主流观点,而轻资产化则是转型问题中最核心的核心。


2019年年初,作为联办行业中的“年轻”企业,BEEPLUS果断转型,为更多大中企业提供定制业务。这一举动,在联办行业普遍陷入暂时性困局的当下,尤为凸显。从联合办公空间到大中企业定制,BEEPLUS的“轻资产化”,实质是以一种新的模式进入了传统的公装领域。


众所周知,传统公装市场一直以“大行业、小企业”为最典型特征,行业产业链高度分散、资源整合效率低下等缺陷十分明显。相较之下,以互联网模式、信息化、生活化、年轻化为特色的联办企业,恰好正中传统公装市场“痛点”,能够挖掘较多机会。


睿和智库认为,BEEPLUS在传统公装市场有两大优势:

1、品牌化展示,以自有的联合办公空间项目作为展示平台,在传统业务中注入品牌化;

2、标准规范化运营,解决传统公装模式的“痛点”,如BEEPLUS的双“0”承诺——工期“0”延误和费用“0”追加,以及“菜单式报价”的可视化空间定制流程等。



(本文根据BEEPLUS联合创始人罗怡婧视频、音频实录整理。)


很多人认为BEEPLUS是一个联合办公品牌,因为毕竟BEEPLUS是从这里起步的。但事实上,经过多年发展,BEEPLUS已经确立了更明确清晰的新定位,即围绕办公场景,重新探索和定义未来人们的生活方式。

BEEPLUS起步于珠海,核心团队以“90”后为主。在他们眼中,2015年珠海的写字楼非常死板和单调,众创空间条件也不是很好。他们更喜欢谷歌建造的Google campus,办公空间中有室内丛林、隔音太空舱、健身房、躺椅、滑梯、休息室,以及各种各样的主题空间。


创始者,首先是需求者,这是这个团队最特殊的地方。他们能够切身感受到未来一代年轻人对办公空间的理解和需求,已然发生新的变化。也正是因此,BEEPLUS的年轻团队从使用者的角度创立了BEEPLUS,从解决自己的办公使用诉求开始。

01以“办公场景+X”提升营收


最开始,BEEPLUS在珠海最大的产业园区——南方软件园里,用36个集装箱模块化的建筑,打造了第一个项目,共1400平方米、100余个工位。1层配套自己的餐饮品牌,2层和3层则是办公空间。除BEEPLUS团队自己使用的空间外,其余则租给了创业的年轻人。


项目开业即快速满租,受到广泛关注,更吸引了天使轮融资。此后,带着资方的关注和资源,BEEPLUS进入了广州和深圳。


在BEEPLUS看来,BEEPLUS联办空间并不是完全的轻资产模式,因为项目的租金和装修是BEEPLUS自己投入的。而真正的轻资产运营,提供的更多是服务和创意,而不用承担装修成本。


但是,BEEPLUS的联办空间又有一个较为鲜明的特点——把生活场景带入办公场景。BEEPLUS将这种模式命名为“办公场景+X”,其中“X”元素包括:特调茶饮吧,将特调茶饮吧与办公空间结合,打造颠覆式的社交场所;精酿啤酒吧,精酿啤酒无限畅饮,每周五啤酒之夜有乐队现场表演;睡眠午休仓,可以午休小憩30分钟;BeeMarket,通过自助结算系统轻松选购零食文具;糖果会议室,会议室内摆放糖果罐;自助式饮品长廊,无限畅饮上百种国内外饮品等等。


从近5年的实践来看,BEEPLUS的“X”元素很受欢迎,更可以直接带来业务收入。数据显示,目前BEEPLUS联办空间内的lobby收入甚至占整个办公租赁部分收入的20%。这一行业领域内的人都知道,当达到稳定出租率后,空间收入是一个相对固定的值,很难突破,但BEEPLUS通过在to B的场景内加入“X”元素,再进入to C的场景,给营收带来了额外的提升。


02以定制与托管提升运营价值


2019年,BEEPLUS营收近两亿元,其中大部分来自轻资产部分,这里轻资产输出对应的业务就是大中企业定制及楼宇托管。


众所周知,大中企业定制业务的核心要素包括:品牌、设计建设及运营。


在品牌方面,基于前期打造的网红空间项目积累的知名度与口碑,BEEPLUS打造的空间项目不仅在形态上得到改观,更提升了品牌价值。


在设计建设方面,经过4年的验证和锻炼,BEEPLUS早已搭建了适合自己的供应链。


在运营方面,除了为客户提供设计、装修、建设等一体化服务外,还可以为客户引入社群资源。以东方富海的合作项目为例,合作共分为设计建设与运营两个合同。运营合同除了基本的运营服务之外,还提供如内部租户之间的活动、社群的资源等。


在轻资产模式中,产品和品牌可以为存量物业的价值带来提升。例如,瑞思集团合作的项目主体是公寓,1-5层有商业群楼的配套,1层、2层有基础的生活配套,3层-5层有1万平方米的面积,本身已经隔了石墙,做了产权分割。但如果作为商铺出租,面积大,质量也参差不齐,不仅影响商铺管理,更影响整个楼的品质。在合作后,BEEPLUS将这1万平方米面积打造为联合办公空间,输出设计、建设、运营以及招商一系列的服务,最后运营起来收益全部归业主,BEEPLUS只收取管理费。该项目去年11月开业,至今入住率已达到80%以上。


在为运营负责的轻资产模式中,对选址的要求也很高,尤其是在当下一线城市商办空置率很高的市场环境下。在这点上,BEEPLUS的市场机会有两种:一是,项目位置不是最好的,但有运营提升的空间;二是,项目位置好,也是一个比较好的写字楼,业主希望写字楼内部的产品结构能够更加完善。


03以办公内新零售布局融合式生态场景


睿和智库认为,BEEPLUS的最大特色,在于其开创了基于办公空间内的新零售,丰富了整个办公生态的场景,因为新零售的布局就是基于办公生态而来的。


目前BEEPLUS新零售在深圳海岸城人流量最大、年轻人最多的 shopping mall中,开了一家烘培主题旗舰店,融合了多场景零售服务的体验式空间,开业以来已经吸引了200多万顾客进店。数据统计,周末海岸城商圈人流高峰是10万人,而这个零售项目当日最高人流量可达到4万人次。


对于BEEPLUS来说,投身新零售板块是战略先行,未来还会考虑做新零售的卫星店,围绕办公生态去做配套,提升消费者体验。但其实本质上还是通过空间产品的解决方案,向客户传递一种未来的生活方式。

睿和智库认为,BEEPLUS能在行业普遍陷入困局的大势下存活,核心竞争力来自于“自由的心”。一方面,他们勇于大胆将自己想要的工作方式付诸实践,一方面也很实际地去精算每个项目的收益。


路长且难,能活下来的都是强者。市场很大,只要能在一个核心要点上坚持下去,就能看到成功。


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