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从“全时”宣布关店,看写字楼商业配套的生意经

2020-05-18

前几日“全时”宣布关店的事儿相信大家都知道,521日开始,北京写字楼将不再有全时便利店了,而这距去年全时通过"解体分拆"的方式结束品牌运营,才有一年多的时间。




从全时回看过去已经倒下的便利店,很多人都认为这是因为资金链断裂导致闭店,邻家、131,还有现在的全时前控制方,其背后投资者都有P2P业务,资金链的不稳定导致现在的结果。


不过话说回来,如果背后的投资者不是P2P行业,资金链稳定,可能倒闭的事情依然会发生。


不要指望通过资本输血、扩张门店带来正向效果


“便利店因其面积小、品种集中,可在居住区、写字楼附近提供更多的即时消费体验等特点,被很多投资人看中。”一些从事商业地产运营的人士说:“不光是便利店,一些轻时尚、咖啡书屋,前几年都是投资者比较喜爱的线下实体投资产品,“小而美”的外在感觉与选址便利性,也让投资者们的野心更加蓬勃,正如前年的联合办公市场一样,大多人认为快速开店形成的规模优势,可以挤占竞争者生存空间,也让自身不断趋于盈利状态。”


然而按照便利店发展的国际经验,人均GDP达到2000-3000美元时,便利店发展进入导入期;人均GDP达到5000美元时,进入快速成长期;当人均GDP达1万美元时,进入行业激烈竞争期。而2019年,我国人均GDP首次突破1万美元,这意味着便利店在被资本追逐的同时,也陷入了洗牌期。


当人们看到711、罗森顺利发展之时,其实并没深究他们的运营管理体系,周边办公人群有哪些消费偏好?不同季节、不同天气,货架上哪些商品最好卖?每周几次补货......这些都是有数据依据的,尤其在日本本土的门店,便利店每天最重要的工作内容往往在准备环节上,而在国内,做到如此精细化运营的还不多,尤其是办公楼里的自助售卖机,里面的食品种类几乎365天从不变样。

 

不随意跟风,服务深度要结合消费需求度


24小时营业,逐渐成为了近几年很多写字楼周边餐饮配套、便利店的主流营业时间,本意是好的,可以满足加班族的消费需求。从传统的流水线生产到灵活、弹性生产,从单一业态消费到融入休闲娱乐、文化演出的多元业态,“夜经济”成为了很多地区新一轮促进消费策略中经常被提到的词,很多便利店也是跟随大势,采取全年无休营业。


然而便利店虽小,但运营并不轻。据《2019中国便利店发展报告》显示,中国便利店运营成本高企,2018年便利店年平均费用60%支出为职工薪酬,34%为房租,近95%的成本为硬性支出。


很多夜间营业的业态,往往看到了利的一面,却没看到不利的一面。很多从事商业地产的人士表示,很多夜间营业的便利店,收益往往远低于人员、电力成本,之所以24小时,往往存在“跟风”心态,711、罗森这样做,我也不可落后。


消费者的体验需求,就是写字楼商业调整的方向


疫情的长期存在,让人们的消费习惯产生潜移默化的改变,从长远角度来看,写字楼商业配套作为与租户距离最近的消费场所,未来的发展是很有前景的。线下体验式消费仍是大众所需,线上不是抢占线下实体商业市场,而是助力线下商业的工具。实体商业区别电商最大的不同在于体验,购物需求以外的社交、休闲、娱乐、商务洽谈、亲子......这些是购物中心作为线下体验场景最不可替代的优势。目前疫情期间,线下商业直播更多的是带货为主,而疫情之后,通过线上、通过数字化打造线上线下的销售闭环或许将成为写字楼商业配套运营新常态必要思考的问题。


消费结构并不是一成不变的,当办公客群发生变化的时候,消费结构也会随之进行优化,而写字楼商业配套应该做的,就是把握住消费结构优化的机会。

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