“微”中见大的城市更新项目-Distrii办伴中关村悦莱大厦办公空间

当房地产市场由增量转为存量，城市更新已然成为这个时代的主题。通过建筑改造、功能置换、智能升级等，让城市中具有独特基因但已然失去光彩的空间重新焕发生命力。

城市更新中又有一个新的概念，叫“城市微更新”。“微”这个概念是“互联网＋”时代产物，指单位个体获得资源的成本降低，个体潜力开始被发掘，交流方式更为简单。作为“微”概念向城市建设方向的延伸，微更新理念最早被运用于个别建筑的更新上，意味着从小到大，自下而上。

7900平米

微中见大

由废弃的商业会所到智慧办公空间，Distrii办伴中关村悦莱大厦办公空间，就是一个典型的“微”中见大的城市更新项目：100天内满租；荣膺2018资管新势力-新办公典范案例奖；改造后资产估值增加约35%。

办公在“中国硅谷之心”

Distrii办伴悦莱大厦项目

案例分享

项目介绍

“新工作方式平台”落地中关村

名称：Distrii办伴悦莱大厦办公空间

面积：7900平米

工位数：1148个

开业时间：2019年9月

出租率：开业80%，100天满租

租金溢价：改造前8元/平米/天；改造后超15元/平米/天

地址：北京市海淀区海淀中街15号远中悦莱大厦B座3层

悦莱项目旧貌新颜

曾经的“电子一条街”，如今的“国家自主创新示范区”，中关村，在中国创新创业史上占据着浓墨重彩的一笔。高新技术产业的持续快速发展，衍生了该区域旺盛的优质办公物业需求。作为北京传统三大核心商务区之一，与金融街、CBD并列。

悦莱大厦坐地处中关村西区，东接海淀中街，西至彩和坊路，北望丹棱街，南邻海淀南路，是中关村科技园区核心区，也是中关村西区的重要组成部分。

改造前，该项目是北京前海中金公馆（别名远中悦莱国际酒店公寓）的配套综合体，位于B座3层，有商业、会所功能，但是空间凌乱，布局不合理，设施陈旧，利用率低下，处于半闲置状态。

Distrii办伴通过对当下市场环境的周密梳理、对周边竞品大量而系统的调研、对客户需求的系统分析和研究，以创新为核心，把低能效会所打造成集产品、科技、服务于一体的高端智慧办公空间。

目前该空间入驻企业有智乐、学而思、知识燃烧、文景时代、今日头条、望石科技等，其中互联网所属行业占比30%，教育行业占比60%，其他行业占比10%。

图：空间入驻企业所属行业

需求为导向的多重焕新

需求分析是改造项目的基础，“新”不在于标新立异，更不在于为了新而新。而在于如何深掘市场需求，以需求为导向，规划新的项目产品和定位。

那么如何对这一半闲置状态的空间做改造呢？空间的功能业态应如何规划？如何提高空间的使用能效？

对此，该项目操盘设计师金鼎表示：“宁要模糊的正确，不要精确的错误”，显然看到的是整个企业端对办公空间消费升级的需求时代已经到来，以及科技创新将对未来办公有着决定性影响。理解了这些，也就理解了整个空间。

依托对中国企业对未来办公“灵活、交流、共创、隐私”等需求相互交融的深度理解，Distrii办伴以智慧办公为理念，为项目规划了带有标志性绿植墙、超级前台、办伴特有的咖啡休闲区、智慧路演区、移动会员区、独立精装办公区、定制办公区等，功能完善，产品丰富，交融明动，浑然一体；此外该项目延续Distrii办伴“标准化运营服务体系”，为入驻企业提供“基础运营服务、社区社群活动、企业增值服务、场地服务”。

通过多重赋能，Distrii办伴让低能效存量蜕变成智慧办公旗舰项目。

图：办公、休闲联动

01

业态重组

Distrii办伴不仅想要打造良好的办公体验，且进一步思考，重新定义办公空间，将办公、社交、休闲功能有机结合，探索未来办公新模式。

基于对市场的精准把控以及对项目的进一步思考，Distrii办伴采用了非物理形式来完全转变内部形态。

也就是说，Distrii办伴利用建筑原有结构，营造新氛围，让独立办公空间有效连接公共空间，开放与私密，低频功能与高频间相得益彰。

也就是说，悦莱大厦项目原整体内部结构虽未做较大改变，但在整体空间环境上经历了大焕新。

走进空间，可以看到的是标志性绿植墙，优雅的内部装饰、多元办公产品配置......现代、简约、明快、个性、新颖。

尤为值得一提的是，Distrii办伴利用泳池原有下沉空间，通过空调、新风、照明等方面的改造，改善其物理环境，再置入新的多场景内容，成为现在的下沉路演区。和接待区、会议区、多元办公空间制造着互动和惊喜。

在产品配置上，Distrii办伴前期做了大量区域市场及客户调研，从数据经验中定制出了”60%大客户定制+40%共享办公组合拳”的规划。

因此，7900平米的智慧办公空间内，除了DEA移动工位、独立精装办公室外，还有适配大中型企业的超能办公室，配备独立老板间、会客室和办伴自主研发的革新产品——IT BOX，充分满足企业的品牌独立展示和私密性需求；以及按照客户需求，提供一站式软装、硬装定制服务，满足企业专属办公需求的大客户定制产品。

它是Distrii办伴产品配置最齐备的项目之一，能够为企业提供复合型、全周期、智慧化办公空间。而空间出租率的维持，以及客户的满意度都验证了Distrii办伴优异的产品打造能力。

此外，也为周边增添了新的功能业态。

02

智慧升级

互联网联通的是信息，信息的应用还需要人的干预，而未来智慧空间互联的物联网联通的是物质，信息的应用可以直接超越距离，不再需要人的中转。而所谓信息革命，也只有到了物联网阶段，有才算进入实施阶段。

在悦莱项目，Distrii办伴通过整体空间改造及智能化升级，运用“空间、通行、硬件、环境、效率、能耗”等六大层面的黑科技，植入办伴APP、远程视频会议协作系统、无感知考勤、智慧办公效率套件等办公系统，让前沿办公科技以及智慧办公“物联”在这里触手可及，全方位提高企业办公效率，为其打造更加智慧高效的办公体验。

比如智能办公APP。这一线上智能办公平台配备了无感知考勤系统、蓝牙门禁系统、智能简报系统、场地预订系统、社区码化管理等一黑到底的前沿技术极大提升了员工办公效率。

其次，云打印功能更是体现了高效办公的特色。从扫码、一键打印，到拿到纸质文件，全程只需10秒！在办伴整个办公网络下，任何智能设备（电脑、平板电脑、手机等等），都可以将文本、图像等信息发送到任一所在空间的打印机上进行快速打印。

除了这些，Distrii办伴还有会议白板、储物柜、审批、会议室预定、预约弹性工位等功能。

未来，随着更多智能设备的加入，空间能够自己感受环境变化、客户需求，并自动提供相应服务，智慧空间方得始终。

这正是Distrii办伴一直坚持的愿景——办公物联网。希望通过线上智能办公系统支撑，打破空间局限，以期帮助企业通过线上线下一体化的办公场景。

03

服务赋能

该项目延续并不断升级Distrii办伴“标准化运营服务体系”，不仅为入驻客户量身打造适合自己的服务体系，更打造针对B端企业的一站式企业服务平台，集法律服务、人力资源、财税服务、工商服务、资质申请和IT服务为一体；同时，还搭建了企业资源交流对接平台，集社群活动、圈层沙龙、企业定制活动等为一体，通过场景创新、业态升级等方式，促进入驻企业之间的生态交互、共同成长。

比如每月温馨快乐的爱心早餐、生日会、咖啡品鉴到绘画、插花、观影、折扇等既增加了社区温度，又促进内部客户间的交流合作。

悦莱空间小伙伴每天早晨的一句早上好、下班的一句晚安、雨天的一把伞，都让人觉得温暖。

—入驻客户

所以，智慧办公空间并不是冷冰冰的科技，而是有温度有人情味的空间，构建的是有情感有温度的服务生态。

中关村服务资管第一子

资产估值增加35%

悦莱大厦项目是Distrii办伴和景瑞控股旗下的锴瑞办公以资管模式合作，进行改造升级，打造的智慧办公空间。是Distrii办伴在中关村落下的第一个服务资管项目。

从半闲置状态，到开业前锁定80%的客户，开业第2个月即实现盈利，100天内实现满租，整体资产从从改造前的3.2亿上升至改造后的4.32亿，资产估值增加约35%。目前，该项目已经形成资产包，发行了类REITs，并且获上交所无异议函。

从悦莱整个资管流程来看，从签约到满租，Distrii办伴在280天内，达到100%出租率，并于2018年12月荣膺2018资管新势力-新办公典范案例奖。

可以说，它实现了效益和速度完美结合，是一次资产管理以及城市更新的完美结合，背后体现的是办伴强大的服务资管和运营能力。这正是资本青睐办伴的核心原因，也是业内认可该项目的主要原因。

这是一次投资与资管配合完美的经典案例，办伴物联网连结线上线下，让传统物业得以迭代更新，为供需双方提供了能够满足双方需求的整体解决方案，盘活了存量资产，提升了资产价值。

—锴瑞投资管理有限公司总裁 贾智杰

因此，它不仅为办公人群打造了面向未来的智慧办公体验，更为城市存量物业焕新以及资产管理价值提升树立了新的范本。