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租赁写字楼的时候这些细节很重要,细节决定办公是否愉快

2020-03-25

说到写字楼的使用体验,无非就两个大方面,主要由硬件和软件组成。其中软件即我们所理解的人性化物业管理服务,对服务理念、内容、质量、服务人员素质等均有不同维度的考量。 比如,嘉里建设广场的物业管理服务就做到了,就算租户换了一波又一波,但当年的传说依然在市场上流传。


小编印象深刻的是,有个租户代表每次在提及嘉里的物管服务时,总会提起当年物管小哥担心洗地板时把租户的车溅脏了,默默地把那一片的车都盖上了保护套。那种好不是无可挑剔的好,也不是比别人胜出一大截的好,但就是有种润物细无声,草色遥看近却无的调性。当然,服务感受见仁见智,也容易在日复一日中磨灭得理所当然,但总归用过的租户绝大部分是赞赏的,这就已经非常不容易了。


然而,能享受到这种礼遇和高品质服务的毕竟也只是一小部分的租户,对绝大多数租户来说,每天使用写字楼的体验感和舒适度,最直接、客观和实在的还是硬件水平。实际上,新一代的写字楼在大部分硬件标准上基本都大同小异,租户在考察一个写字楼的时候也往往不会深入了解到部分硬件细节的意义所在。 然而,有些细节虽不甚起眼,但却对一个楼的租户使用舒适度和体验感有很大影响,有时候甚至成为影响某类租户决定租赁与否的关键影响。

电梯系统


电梯的重要性不言而喻,特别是上下班和中午吃饭的高峰期。然而很多租户在看楼的时候,往往并不在高峰期内,此时电梯问题还没有机会暴露在体验中,因此当一个租户基本选定了一个楼后,细心的行政往往会在高峰期的时候亲身体验一把。 小编印象深刻的是,有一栋地标将电梯识别系统与员工打卡系统相连,并规定了中午12点为一个考核时间点。于是乎,工作日中午11:45开始,这栋楼的电梯间便出现了独特的风景,开发商自用楼层的电梯间黑压压地排起了长队,人群默契地玩起了手机,等待12点一到便立马冲出闸机奔向饭馆。另一边租户用的楼层则秩序井然,人们不紧不慢地一拨拨从楼上下来。


说到电梯系统,很多开发商喜欢告诉客户我们有xx部客梯,电梯配比为xxx:1,然而一般人根本没有概念。因此简单来说,一栋楼的电梯好不好用,可以从以下几个方面来考虑:


1.平均候梯时间


前新一代的写字楼平均候梯时间都号称在20-30秒,非高峰期基本上很多也能满足,但在高峰期,候梯时间的长短很大程度上由停靠的楼层数量决定。比如,有些楼宇的低区租户更加分散,那么电梯在每一层楼都要停的概率就更高,平均候梯时间也会大大增加。


2.楼层停靠方式

传统的是普通分区系统,即分成低、中、高等不同区域,每个区的楼层均可按需停靠。现在很多新楼则采取分区+目的选层系统,在分区域的基础上,通过评估乘客的数量及目的楼层,综合进行派梯,同时还与门禁系统相连,保护了租户的隐私。 因此,有个选楼层的经验之谈,一般每个分区的第一层楼都是等电梯时间最短的,小编我只有两个字的建议,盘它!

空调系统


很多租户在考量写字楼的空调系统时,最常问的都是这几个问题:什么系统?空调费用的标准,是包含在物业管理费中或按实际使用收费?供应时间?加时空调怎么收费?然而,最影响人体舒适度的却是温度和风量的调节,以及新风量。 先说国家颁布实施的《室内空气质量标准》规定写字楼的新风量标准为每小时30m³/人。实际上对比起这份文件对其他物业类型的参考标准,写字楼的这个标准并不算高,然而对于大部分2011年以前落成的写字楼来说,这个标准其实是达不到的。


而对于新楼来说,虽然每本楼书上都印着新风量达30立方米/人,但小编认为关键要跟大楼的空调系统及使用体验结合来看,不然是没有意义的。比如,有些写字楼虽用的是目前较为先进并且更加节能高效的VAV系统,但对这种系统来说,租户单元内部的调控键盘形同虚设,很多租户的实际体验就是要么过冷要么过热,冬天室内很闷,一到下午很容易因缺氧脸红头晕、心情烦躁。夏天西晒的租户,承受着比其他方位更猛烈的日晒,却无法灵活地调整温度及风量,这也是租户常有的抱怨。而这些往往是考察项目时看不到的,如果没有提前考虑并想办法亲身去体验,往往会在实际使用时十分痛苦。

停车场


租户关心的往往也是表面:多少个停车位?月卡或固定车位(一般不会有)的收费标准?据小编这些年来的观察,租户在考察写字楼时要求去停车场看看的屈指可数,并且一般提出这种要求的都是自己会开车上班的,又或者领导特别要求的。 停车位的规划和数量决定了车位是否好找好停,价格则影响员工开车上班的成本和意愿。然而大部分人直到亲自把车停在地下了,才切身体会到停得爽不爽。停车场的入口与出口设置会在很大程度上与地面交通相互影响。试想一下,如果某个项目的出入口正好设在车流密集的主干道上,那毫无疑问你会经常在百度地图上看到那一段路是黄色或红色的。


对部分地下停车场连通了商业、住宅和写字楼的综合体项目,如果没有做好相应的分隔和指引,对上下班高峰期的租户停车没有良好的规划,妄想着司机们利用“看不见的手”自发灵活发挥,那你往往会发现,访客说在地下停车了,结果20分钟后,他打回来,“哎呀不好意思,转了好多圈没找到车位”,或者“你再稍等一下啊,我车停好了但走过来好远…….这跟深圳人常说的“我拐个弯就到”有异曲同工之妙。

洗手间


很多租户在看楼时分配到洗手间上的关心往往只有短短一句话:几个厕位呀?看一眼就匆匆走了。但是,如果时间和条件允许的话,应该要上个大号试试才是严谨的态度。 毕竟,随便一个细节都可能会影响心情和健康。比如马桶盖如果没有缓降功能,“啪”地一下重重打下来,隔壁的小姐姐手机都要给你吓得掉地上。有些厕格没有设置可以放手机或小物品的架子,很多时候只能将就放在卷纸筒上,寄希望于手机能在圆弧面上保持平衡。


还有一个比较尴尬的问题,某知名地标,选用的马桶是名牌货,然而该型号的设计简直就是shit,不管开大开小,冲不下去是常态。也不管你肠胃如何,反正便便总会粘在马桶璧上,所以厕所外排队的人总会听到里面冲厕所的声音。更绝的是,有一次小编听到租户在跟阿姨抱怨,马桶的自动冲水系统太敏感,总是还没完事儿马桶就开始哗啦啦地冲上了,而且还溅得租户一身水,em…画面有点太美了。

所以说,往往细节才是决定成败的关键。租户体验是件复杂的事儿,就如前面所说的,光是软件这一块的服务就路漫漫其修远兮了,但起码在更为客观的硬件细节上,我认为,是应该做好一些,再做好一些的。

文章来源于楼谋

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