2019年是共享办公的整合蛰伏年，WeWork上市受阻，创始人被买断退出；优客工场等国内企业的资本化道路也并没有想象中的顺利。进入2020年，突如其来的“新冠”疫情又使得整个实体经济行业遭受重大影响。共享办公作为众多小微企业的办公选择，其处境可想而知。共享办公企业如何有针对性的面对疫情展开自救；受到传统租赁和在线办公“前后夹击”的共享办公企业又当如何发展？本文将尝试探讨。
1. 共享办公“二房东”的身份
共享办公最基础的模式即将业主的大型办公场所整体租下、再行改造后，添加相应的办公设施转租给有需求的中小企业或者初创公司。而共享办公企业在与产权人签订协议时，一般都会明确告知产权人此后租赁房屋将用于共享办公行业，取得产权人同意转租的许可。
共享办公企业“合法二房东”的身份，导致其在本次疫情中，不仅要面对承租人提出的减免租金的要求，还要竭尽所能的去与产权人进行减免租金的谈判。由于共享办公产权人一般前手租金水平低、年限长，开业初期有长期的免租期，因此与业主再行沟通免租的难度比一般的商业地产高出很多。
2. 客户租期短，小微企业多
共享办公“小、快、灵”的特征天生就受到小微企业的青睐，小微企业也是共享办公的主要客户群体。一般来说，这些小微企业签订的共享办公协议很少超过一年。
较短的租赁期限造成了在疫情发生后，剩余租赁期限的长度也将短于一般的租赁关系，在合同是否仍然存在履行可能性的判断上，也即“租赁合同是否将因不可抗力或情势变更原则被解除”的重要问题上，共享办公企业面临的压力也将大于一般的出租人。
3. 商业模式即造成共享办公本身的重大损失
对于共享办公行业来说，其盈利来源不仅仅是其工位的出租，还有很大一部分来源于客户除租赁之外的衍生服务上。从办公配套设施（如打印机）的付费使用，到接待客户所产生的计时会议室的付费使用，再到更深层次的对接投资人、配套提供FA服务等深度需求等等，衍生服务才是共享办公企业更丰厚的利润来源。然而受到疫情的影响，大部分的客户都无法正常复工，这就直接影响了共享办公企业增值服务的需求量，由此产生损失。
从上述分析看，共享办公企业在面临本次疫情时似乎全面处于不利局势。那么，共享办公企业可以如何破局，扭转局势呢？除了在系列文章中已经提及的相应应对措施外，针对联合办公企业这类特殊的主体，我们建议可以通过以下策略进行应对，共同抗击疫情，维持实体经济的稳定运行。
1. 积极了解政策，争取国企物业的免租优惠
共享办公企业一直是各级政府鼓励和扶持的行业，也是“大众创业、万众创新”政策的重要支持力量。共享办公企业有不少租赁的是国有企业的物业。在本次疫情处理的过程中，各地国资部门也指定了国企减免租金的政策。
以上海市为例，租赁市属、区属国有企业，以及与上述企业合并财务报表或委托管理的企业自有物业的中小企业，在满足一定条件的情况下，即可享受免除2020年2月、3月房屋租金的政策。
而上海市国资委也已经汇总了36家市属国有企业减免租金的相关公告内容，并于国资委网站进行了公示（点击左下角阅读原文查看）。共享办公企业可以据此确认租赁的场地是否属于市属国企所有，并根据其要求提交相应材料，积极申请免租。
（图：华谊集团与机场集团优惠政策，点击看大图）
2. 制定多层次的优惠政策
针对不同的租赁周期、承租人的行业分类、承租的工位数量、受到疫情的具体严重程度等因素，合法、合理地制定多层次的优惠政策，通过诸如提供会议室租用抵用券、免费打印券、延长工位使用期限、升级办公配置等方式给予优惠，从而缓解共享办公企业自身的即时现金流压力。
根据报道，优客工场最近发布了首期“有爱”企业扶持计划，对3月31日前全国新签约的新客户，推出免押金直接入驻、8折优惠价格、赠送免租期等优惠政策。米域空间则推出了老客免租10天，新签免租15-30天，续约免租10天的优惠政策……这些措施，一方面实实在在地减轻了承租人的部分资金压力，另一方面也是吸引潜在客户，确保共享办公企业自己能够生存下去。
3. 对现有业务模式进行创新，开放现有云办公资源
已有共享办公企业抓住目前疫情的契机，推出了“办公+住宿”的创新共享模式，与当地因疫情影响有空置客房的酒店合作，提供正常办公场所外，还为有需求的客户提供短期的隔离用房以及餐饮、生活用品配套的服务。
不仅如此，还可以推出承租人异地使用办公场地的服务，为承租人降低因跨省流动所产生的隔离时间所造成的损失，也提高了客户的满意度和用户粘性。
此外，可以将现有的办公会议系统、电话会议系统、网络存储空间系统等向承租人有条件地进行开放，使承租人在足不出户的情况下，也能享受到一部分共享办公企业提供的支持服务，不仅仅局限于提供租赁场地的“共享办公”，而是实现从线下到线上多层面的“共享办公”。
尽管有媒体喊出了“在线办公毙了共享办公”的标题，但目前的主流观点仍然是，在经历本次疫情之后，对于人和性极强，需要创始人之间密切沟通的小微企业，反而更能够意识到现场集中办公的重要性，对于共享办公企业而言，是一个业务增长的爆发点。
正如前文所述，共享办公企业不应仅仅将自己定义为一个共享办公场地的服务商，而应当是真正能够满足小微企业、创业企业方方面面需求，提供从线下到线上，全方面支持服务的支持者。
在硬件上解决了小微企业、初创公司的需求后，能否在软件、或者服务上契合客户需求？如整合小微企业必不可少，但又往往囿于成本因素无法获得优质服务的人力资源、财务、法务、税务方面，是否也能整合企业需求，集中对接优质供应商，助力承租人更好的发展。
再者，是否能向小微企业提供整合了OA系统、文件云存储和协作处理系统、项目管理系统、在线即时交流系统的一体化的办公系统，以满足企业不仅是线下，还包括线上的“共享办公”系统？是否能将“在线办公”等云服务，整合到“共享办公的大框架内？
在经历了疫情的打磨后，只要发挥自身“小、快、灵”的优势，能生存下来的共享办公企业势必将迎来一个新的发展契机，我们也将持续关注共享办公、共享自习室等创新的商业租赁模式，为相关企业提供优质的服务。
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