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大企业、连锁企业如何选址?企业选址有什么技巧

2019-11-14

企业选址有技巧:交通是关键!


在时间和金钱等同的今天,交通的便利程度已成为企业最关心的因素之一。

据调查,跨国公司在总部选址上普遍关注三类便利:交通的便利、信息获取的便利、重要相关人员接触的便利,其中交通便利位居首位。



拓宽企业信息渠道

便捷的交通体系对企业商务运作有着重要作用。便利高效的交通能将整个城市的人流、物流、信息引来并迅速聚集,从而构筑一个有效的商务圈,为企业带来更多商务资源,拓宽企业信息渠道,助力企业商务价值飙升。

助益商务合作往来

对企业而言,成熟的交通是保持与外界沟通的必要条件,能有效降低企业出行的时间成本,提高商务效率,从而让客户往来更加自由便捷。试想,出门谈合作却堵车迟到,客户来访却找不到公司,怎能不遗憾?

高效出行先人一步

交通拥堵是上班族一直解不开的难题。研究表明,办公场所如果有地铁接驳,就意味着员工拥有快速准点的交通保障,员工选择在该企业上班的意愿会提升12%。

省府CBD,长株潭核心

总的来说,区位与交通是企业选址的重要因素。因此,选择什么样的区位交通,直接关系到企业的业务往来与业绩增减。所以,成熟高效的交通体系是高新企业成长链条和引擎。

大型企业是如何选址的?


中国有句古话,叫做“橘生淮南则为橘,橘生淮北则为枳”,意思就是同样的果树,由于地理位置的差异,结出了不同口味的果实。其实,无论是种树也好,做企业也罢,“淮南为橘,淮北为枳”的情况都是层出不穷,普遍存在的。

由此观之,地段的选择对于企业来说十分重要。今天我们就以大型企业为线头,捋一捋它们关于地段选择的思路,给大家梳理出它们的选址指南。

大型企业的特点

既然想要给大型企业选址,那首先得清楚大型企业的运作特点。对比中小型企业,大型企业在员工上是显著增多的,是中小型企业员工人数的数倍乃至数十倍,动辄就以“千”“万”做单位。例如2018年亚马逊的全球员工总数达到了54万,沃尔玛员工数则达到了230万,国内的大型企业如华为公司目前有员工17万,阿里有11万。如此众多的员工,是大型企业有别于中小企业的一个重要标志,在选址的时候不能不纳入考虑的范围。当然如此规模的员工也不可能都聚集在一处,但即使将他们拆成几十上百个单元,依旧是不小的数目,要找到适合它们的地方可不容易。

此外,大型企业还有订单多,成交额度大的特点。大型企业的经济运行十分复杂,牵扯到现金,存款,贷款,垫付,股票,债券,理财产品,投资等,经营状况也是千变万化,甚至在某些特殊的经营阶段还有可能处于亏损或者负债状态,这主要是由此它们项目运行所需的资金数目很大。而对于那些经营状况比较好的公司,订单能排到了几年之后,自然与银行的业务来往十分密切,选址的时候这些交易的存款贷款的便利性,不可忽视。

由此可见,大型企业的选址可真不是件轻松容易的事情。那它的选址究竟有何秘诀呢?

地段选择的诀窍

大型企业地段的选址首重黄金地段和核心商务区,这一点与中小企业截然不同—大多数的中小企业选址考虑的是如何降低成本和开销,它们会尽量避免在高级写字楼等处租用办公室,以减少财政支出。可大型企业就不能如此了,地段关乎其品牌的影响力,说直白点就是企业的“面子”,这面子对于大型企业来讲特别重要,不仅能吸引到客户,还能“含蓄”的展示自己的底蕴和经济实力,给顾客以安全感。其次核心地段本就有许多的潜在客户,只要企业在此扎根并好好经营,将来会是一笔不菲的回报。因此,大型企业绝不可为图便宜而选择“穷乡僻壤”,这是划不来的,应该尽可能的选择核心地段和重点产业园区,并与那里的原有企业建立良好关系,才能事半功倍。

当然除了地段要好,根据大型企业的特点,在选址上还要做到“能容人,能拿钱”,也就是要求所选择的地段能容纳大规模员工办公,交通,餐饮,使他们的生活和工作条件有保障,同时周围的金融活力要强,要有众多的大银行。“若想企业做的好,常跑银行少不了”,这是大型企业的生存法则,而在银行众多的地段,企业办理存款贷款等业务的时候就方便多了,有了银行这个大型企业的“维稳部门”,就能解决好了企业的资金问题,那风险自然就小得多了。所以聪明的大型企业,往往会与银行比邻而居,并建立良好关系。

除了上述的那些要求之外,企业的选址最不能忽略的,就是“战略战术”四字,具体来说就是政府战略和公司战术。

众所周知,企业的发展决不是守株待兔,坐等时代红利,而是要主动出击,研究政府的决策和规划。为何如此?政府的决策对企业重要吗?当然,有时候甚至是致命的。举个简单例子:是要将企业的驻地选在眼下繁华的地段呢?还是选在未来大有可为的地段呢?现在沸反盈天的行业中心,若干年后还会是发展的重心吗?又会不会出现出现一个新的产业园区,来淘汰和取代原有的行业集群区域呢?这些都取决于政府。所以,大型企业选址不能盲目从众,有的时候不是热闹的地方就是好地段,不是企业多的地方就适合,要根据国家的政策来调整。至于企业战术,则主要是看企业的各项资源,原材料,业务,配套设施等是否存在漏洞和短板,能否通过选址来达到调节和优化,这就是管理者应该考虑的问题了。

经典案例分析

说了这么多,我们用两则案例来实战一下。

第一个案例是京东的新总部大楼。它位于北京亦庄经济技术开发区,面积达到了28万平方米,在2015年8月被正式使用,名噪一时。作为国内一流的电商企业,京东的这座总部大楼选在亦庄有何玄妙之处呢?

首先亦庄经济技术开发区是北京市唯一一个同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区,在这里办企业享受的政策优惠可不是在其他地方能够比拟的,这也符合我们上述所讲的选址要跟随政府战略的原则。但也有许多人感到疑惑—在偏僻的五环建总部,是否符合大型企业选址首重繁华地段的规则,是否会在业内失了面子?其实这完全不用考虑,入驻亦庄经济技术开发区,表面上看是失了面子,实际上是留了底子。

比起寸土寸金的市区,在这里修建完全属于自己的办公大楼,在财政上不知道节约了多少成本,省下的这些钱又足以支撑许多的业务,这实在是一步以退为进的好棋。另外,虽然地处偏僻,但刘强东为员工修建了食堂,健身房等公共设施,员工的生活品质也并没有因为地理位置的原因而降低,相反这里的房价还很便宜,2000多块就能租到不错的一居室套间,这也得到了很多入驻在此的老员工的支持和拥护,因此“丢面儿”一说完全不存在。退一步讲,京东已是国内知名企业,也不必靠地段标榜自己了,倘若再为地段所累那才是得不偿失。

说完了京东的总部,也就不得不说一说阿里巴巴的。根据目前的消息,阿里北京新总部的地址定在了北京朝阳区电子城北区,来广营北侧,规划五路西侧,总投资69亿,预计2024年正式使用。那么马云的葫芦里又卖的什么药呢?

首先第一个原因是新建的总部离现在的绿地中心不远,仅隔着三四公里路程,这样以后员工搬迁的时候不会太麻烦,在一定程度上能够避免员工的流失。要知道,京东之前从中关村搬到新总部,员工可离职了不少,业务也受到了很大的影响。有了前车之鉴,马云自然要采取就近原则。

其次,阿里也是走的政府政策路线。电子城北扩地区的用地,朝阳区政府有很大的掌控权,且政策规定并不出售,而是给企业30—50年的使用权力,这样一来,阿里可以将价格压低,再加上阿里入驻带来的海量税收,政府给的政策想必是更加的宽松和实惠,这样一来,办公成本就大大减少了。此外,来广营周边有新设立的国际学校,而国际人才公寓也拉开了帷幕,这些对于人才的招募和培养都极其重要。由此可见,阿里入驻这里对于各方来讲,都是百益而无一害的。

给企业家的寄语

虽然京东和阿里的选址目前来看都是各有千秋,且相对来讲是比较成功的。但总的来说,大型企业的选址并不是一件轻松容易的事情,外资商超如卜蜂莲花,乐购超市等大型企业选址的失败已经充分的证明了这一点。选址有输有赢,且七分靠打拼,三分天注定,所以企业家在选址的时候一定要慎之又慎,充分研究政府的相关政策和规划,以便达到自身短期乃至长期最大的利益,且在选址的时候,要全面而综合,具体且细节,眼下及未来的考量,“不谋全局者,不足谋一域”说的就是这个道理。

其实,任何一家企业的选址实际上都是一场博弈,把各种不可控因素降到最低,尽可能的保证选址最优化就是它的过程。这其中,考察调研,设计方案,深入规划等活动并不亚于一场豪赌,企业家能做的,就是做好过程,静待结果,如此而已。



连锁企业如何选址?


企业经营的本质 以客户为中心,进行产品经营能力或客户服务能力的持续提升。

连锁不是一种商业模式 连锁不是一种营销渠道 连锁是一种组织形式 一种成为领袖的组织形式

那么,对于连锁企业,如何让选址更科学,凭借打分进行量化成功选址的因素。

连锁商业模式创新的本质 就是如何更加以客户为中心 从"货"的投入,转向"人"的投入

一、选址体系如何规划?

(1)选址的原则

举个例子:

首先我们要思考的是,以哪些城市群为核心,是一线城市还是,二线、三线?然后划分地级城市还是县级城市,以及符合自身企业的选址原则。

店址基本确定后,通过具体的评估来检验选址的正确性,首先是要确定评估项目,其次是进行定量化评估,最后做出相关分析并选定店址,这是一系列的标准化流程。评估项目视厂商发展战略而不定期,但应主要包括店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本、发展趋势等六大要点。

店面结构需要从两方面评估:地理位置和竞争角度。

从地理位置评估一个店址,应该看它从地理位置出发,属于商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类中的哪一类。再根据连锁店本身的性质来评估店址的优劣。

交通条件也是影响专卖店选择开设地点的一个重要因素,它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现

从企业经营的角度来看,对交通条件的评估主要有以下两个方面:其一,在开设地点或附近,是否有足够的停车场所可以利用。家具专卖店必须有汽车停车场,因为家具购买属于大宗购物,需要装车运输。其二,商品运至家具连锁店是否容易。这就要考虑可供专卖店利用的运输动脉能适应货运量的要求并便于装卸,否则当运货费用明显上升的情况下,会直接影响到经济效益的发挥。

为方便顾客购买,促进购买行为的顺利实现,设在边沿区商业中心的专卖店要分析与车站的距离和方向。一般距离越近,客流越多,购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向而定,如选在面向车站的位置,以下车的客流为主;选在邻近市内公共车站的位置,则以上车的客流为主。

设在市内公共汽车站附近的家具专卖店,要分析公共车站的性质,是中途站还是始终站,是主要停车站还是一般停车站。一般来说,主要停车站客流量大,家具连锁店可以吸引的潜在顾客较多。中途站与始终站的客流量无统一规律,有的中途站多于始终站,有的始终站多于中途站。

同时,要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。如单行线街道,禁止车辆通行街道,与人行横道距离较远,都会造成客流量在一定程度上的减少。

竞争环境

商店周围的竞争情况对零售经营的成败产生巨大影响,因此对商店开设地点的选择时必须要分析竞争对手。

一般来说,在开设地点附近如果竞争对手众多,商店经营独具特色,将会吸引大量的客流,促进销售增长,增强店誉,否则与竞争对手相邻而设,将难似获得发展。

当然,作为家具零售店铺的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方,这对经营选购性商品的商店尤其如此。

另外,当店址周围的商店类型协调并存,形成相关商店群,往往对经营产生积极影响,如经营相互补充类商品的商店相邻而设,在方便顾客的基础上,扩大了各自的销售。

顾客流量

客流量是店面选址正确与否的重要依据之一,客流量的分析必须有详尽的数字报告,在进行客流量分析时,不但要分析其每小时或者半小时的人流量进行分析,而且要区分这些客流的有效性进行分析。

特别是作为抽样调查,有时会因季节、交通、工作日与休息日、周边发展进程等因素的影响,会对数据的准确性有较大的影响,在评估顾客流量的时候,要结合这些因素进行比较全面的考虑,以保证数据的准确性和有效性。

店面成本

店面成本包括很多方面,具体而言主要需要考虑建筑物的新旧程序与装修成本,房地产价格与利用方式、利用期限,搬迁补偿费,水电增容费,有无城建规划限制等几个方面。

有无城建规划限制指有无良好的水电、下水道、暖气等条件;是否位于规划红线之外;有无绿地限制;能否加盖临时建筑等。

房地产价格与利用方式、利用期限这是所有项目中最重要的一项。利用方式大致有四种:一是租房;二是买房;三是买房地产;四是买地盖房;此外,还可能通过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。

因此,是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权,一次性投入大,但不会受租用期限和房地产涨价的限制,不用担心契约到期后不能续签造成的停业或迁址,而且还可享受房地产增值带来的利益,提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。

房地产价格对销售价格、投资回收期影响直接,而付款方式也会对实际价格产生影响,这些因素均应作具体的定量测算。

(2)拓展的战略

根据不同发展阶段和规模进行划分。一般建议分为四个阶段:

二、店址评估模型

为了更科学的指导门店的选址,可以引入数学模型,因为店址评估体系,可以按照城市、商圈、门店的层次去逐级进行阶段性评估。

具体的推导如下:

第一步:计算城市评估得分

依据查询及调研的数据,对《城市评估标准表》进行打分计算,得到城市评估得分C

如果得分<70分,则此城市调研终止;

如果得分>70分,则继续完成商圈和门店评估。

第二步:计算商圈和门店评估得分

依次完成商圈、门店的评估,对《商圈评估标准表》和《门店评估标准表》进行打分计算,得到商圈和门店评估分数为B和C

第三步:计算目标门店得分

填写《店址综合评估表》,计算目标门店的得分= 0.6B+0.4C

也就是,我们可以根据数学公式进行计算,更科学更精准选址。

那具体如何去量化城市评估和商圈以及门店评估的影响因素呢?

三、量化城市评估的因素

首先我们看一下城市评估的流程,让我们更清楚,谁负责,谁审核:

备注:“Y”表示审核、审批通过;“N”表示审核、审批没有通过

主要分清四点:步骤、步骤操作规范、负责人、需要的工具表单有哪些?

第一步:选出下一步要拓展的城市群(详细步骤如下)

选定意向拓展城市群

意向城市群基本资料收与评估

意向城市群评估报告

第二步:选定拓展的城市(一个或者多个城市)

拓展城市群地级城市基本资料搜集与评估

意向城市选择报告

第三步:对选定的城市进行具体的调研

选定城市详细调研

拓展城市评估报告

其中的城市评估操作规范这里就不一一详细讲述了。

包括了:城市基本资料调研、城市的选择标准、城市详细的资料调研、城市竞争对手分析、城市消费者分析...

以及所需要的工具表单包括:《城市基本资料表》、《拓展城市群地级城市基本资料表》、《城市详细资料调研表》

四、如何量化商圈评估?

以下为商圈评估的流程表:

商圈分析对新开门店的地址选择具有非常重要的指导意义。

商圈分析就是经营者对商圈构成的情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析,为选择门店地址、制定和调整经营方向与策略提供依据。

门店选址是影响门店发展的最直接因素,而商圈的基本环境、顾客状况、竞争状况,更是门店选址的首要因素。

商圈的分析评估主要从以下三个方面进行:

(1)商圈环境调研

例如商圈类型有商业区、办公区、住宅区、混合区、待开发区等,同时调研商圈的租金、交通情况人流情况

(2)商圈内人口状况调研

(3)商圈竞争环境调研

那商圈评估需要的工具表单一般有:《竞争企业店面调查表》、《商圈调研资料表》、《商圈人员流动抽样表》

五、如何量化门店评估?

我们简单地分为两种门店评估,一种是直营店,一种是加盟店。以下为直营门店的选址流程:

第1步,目标门店的确定

在通过评估的商圈内,寻找目标店面,作为直营门店

第2步,门店调研计划

针对目标门店,制定门店调研计划,主要内容包含门店调研人员安排及所用时间

第3步,门店外部环境调研与内部环境调研

依据门店调研计划开展门店调研活动,主要包含门店内部情况和门店外部环境的调研。

第4步,门店评估报告

事业拓展部人员依据门店调研资料和门店评估标准表对门店进行评分,编写《门店评估报告》

第5步,事业拓展部总监审核

事业拓展部总监/经理对《门店评估报告》进行审核。

审核不通过则资料归档到事业拓展部,审核通过则提交总经理审批同时资料归档到事业拓展部。

第6步,总经理审核

总经理对事业拓展部提交的《门店评估报告》进行审批。

审批不通过重新进行门店评估或另外寻找目标门店;审批通过则进入到与门店业主的门店谈判。

第7步,门店租赁谈判

事业拓展部人员与门店业主就门店租赁进行谈判。

谈判不成功需要重新寻找目标门店;

谈判成功则与业主签订租赁合同

第8步,门店租赁签约

与业主签订门店租赁合同

第9步,《直营建店流程》

门店租赁成功后,进入直营店建店流程,为了让大家更好了解,做成了表格形式:

加盟商的选址流程,也是同理的,这里我就不一一赘述了,附上加盟门店的流程图给大家作为参考:

那门店评估的操作规范有哪些呢?

一般门店的标准,由门店所在的商圈、交通是否便利、门店的面积、门店位置、是否有停车位、租金情况如何等因素组成

门店的调研的操作规范以及门店租赁的注意事项等等。

那门店的评估所需要的工具有哪些?

第一,《门店外部环境调研表》

第二,《门店内部结构调研表》

第三,《门店租赁谈判记录表》

六、店址评估执行流程的规范

就像工厂的流水线一样,有了流程,那必须要有操作规范,所以才说连锁经营是机械化大生产在商业上的创新与应用。

不同阶段的操作规范,城市评估的主要操作有什么?责任人是谁?要准备什么表单和工具?所需要的时间多长?

连锁就要复制 复制就要形成标准 标准包括建立标准、输出标准、执行标准 。

同样的,商圈评估、门店评估的操作规范和注意的节点也要梳理出来,形成标准化。

标准化 ="流程 +规范 +表单"

请看图:

现在大概把思路给大家理清了,我们再回顾一下总体思路:

我企业选址的原则有哪些?——选址原则

我企业拓展战略和打法如何去规划?——拓展战略

有没有一个选址的数学模型,去指导整个目标门店的评估?——店址评估模型

城市评估、商圈评估、门店评估具体的流程与操作规范是如何设计的?——城市、商圈、门店的评估与操作流程

即:

选址体系的规划

店址评估模型

城市评估

商圈评估

门店评估

当然由于太多一些细节的操作,小编就不重复讲述了,有兴趣的伙伴请联系小编领取《店址评估手册模板》。

最后,不知道大家与没有发现?

要向梳理整个标准化流程出来,根据连锁标准化的三要素:

流程

规范

表单

这三个要素,基本是构成表单的基本逻辑了,以及如何用六步去编写手册,后续为大家讲解。



企业选址为什么要入驻产业园求发展?


随着国家“大众创业,万众创新”发展政策的大力倡导,发展产业经济,推动产业转型升级,已经成为重中之重。一大波的创新型产业园,带着企业孵化、资源共享、金融服务、人才协作等方面的园区办公优势。创新的产业园不断挑战着传统办公、生产市场。

企业选址算是跨越到一个新台阶,但某些问题无法破解困局,可能就停滞不前甚至岌岌可危。选址是一项“大工程”,作为一个长远眼光的企业如何选择合适的产业园?

借力行业巨头的“磁石效应”

遍观如今的有影响力的产业不难发现,“行业巨头”对发展产业标杆而言,具有非常显著的“磁石效应”。以美国西雅图为例,自从1976年微软诞生,西雅图的世界名企名单便开始不断变长。如今,在西雅图入驻办公的行业巨头已有微软、亚马逊、google、eBay、Twitter等数一数二的行业巨头。其不仅带来更多企业和高科技人才的驻扎还,促进城市的发展。由此可见,在新晋企业的办公选址上,“跟定大佬”便成了一道快速融入“圈子”的捷径。

快速融入专业“圈子”

以产业为依托、园区为载体的办公产业园,相比传统写字楼办公,在企业孵化、资源共享、金融服务和人才协作等方面拥有独特的优势且正在全面迭代升级中。

资源丰富,平台共享

产业园最大的优势就是资源共享,能让资源得到充足利用。其中包括资金资源、客户资源、生产技术资源、信息资源、对企业上市需求的资源以及孵化、共享、金融、人才等,这些资源在传统的写字楼及厂房等办公场所是没有办法满足的。

产业园区=朋友圈

与传统写字楼高密度人口聚集所产生的钢筋水泥气息不一样,在环保的大环境下,入驻化工园区成为很多化工企业的最佳选择.产业园区以生态化办公环境为目标,打造独具特色的科技产业的低密度建筑群落。

配套丰富,附加值UP

随着企业生产、土地用地及人才成本的提高,进一步加重了企业的运营压力;而产业园的相关配套则是根据园区的专业定位,针对并满足相关产业的需求。

协作发展,降低成本

产业园通过有效资源整合,简化操作流程,缩短产业链条的中间环节,降低运营成本,从而给园区内的各个企业提供巨大的便利与优惠。为企业入驻、办公、运营过程提供全方位支持,是促进企业之间相互结合、协同发展的一种全新的工作模式,同时行业聚集形成的行业氛围,提高园内办公人员积极性和凝聚力。

政府扶持,基金孵化

政府对产业园给予一定的财政、税收、补贴等资金上的扶持,使之充分发挥应有的优势作用。同时,每个产业园区都配套有产业基金,入驻企业也更容易获得产业基金,帮助企业发展壮大,这是传统写字楼无法比拟的。

产业园为了促进自身核心竞争力,完善区域服务功能,都会打造和提供全方位服务平台,针对企业的帮扶机制也很健全。

昌平区-回龙观
1300元/人·月起
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朝阳区-大望路
319元/㎡·月起
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海淀区-中关村
2450元/人·月起
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朝阳区-国贸
2400元/人·月起
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