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企业选址要注意什么问题呢?办公室选址要注意哪些风水问题?

2019-11-12

对企业来说,给公司租赁办公室,选址一块合适的办公地点是一项极具挑战的头疼事儿,找到合适的办公室场所,对于每个公司来说都意义非凡。它不仅是员工的工作空间,也影响着公司的对外形象和市场运营,关系到企业的未来发展,因此企业在选择的时候会按照自己的需求考虑多种因素。要怎么高效地租下一个办公场所呢?



城市的可进入性

城市的可进入性可以定义为:目标消费市场的消费需求很清晰,经营的产品、服务已经形成标准化,运营体系成熟的商业企业,其良好运营所需要的目标消费市场达到相应的规模,这样的城市视为具备可进入性的城市。

城市的可进入性无疑属于开店选址要素中最具战略性的要素,如果这个城市消费奢侈品的目标消费者的数量太少,也就够支撑一个酒店里面2000平方米的精品街,而高档百货店出现在这个城市就一定会因为忽视可进入性战略导致经济损失——不能忘记企业经营中“战略”的价值,战略成功可以让企业长期收益;战略失败,无论企业如何努力,都无法改变最终失败的结局。所以城市的可进入性要素,需要大家谨慎关注。

位置决定市场

仅仅5年星巴克从一个无名小卒成长为一位耀眼的明星,并迅速演变为一种标榜流行时尚的符号,如此迅捷的步伐,其秘诀是什么呢?星巴克最大的特点是方便大于给味觉享受,在都市的地铁沿线、闹市区、写字楼大堂、大商场或饭店的一隅,在人潮汹涌的地方,那墨绿色商标上的神秘女子总是静静地对你展开笑颜。它总是出现在最繁华的街道最显眼的位置,当人们逛街逛到疲惫时,当朋友来了没地方说话时,自然就会想到星巴克。

对于商业经营来说,最注重的无非是两个要素——“地气”和“人气”。“地气”主要看区域内有没有商业氛围,同时这种商业氛围对商户所经营的商品合不合适;“人气”则主要指其经营的地方有没有客流,同时这些顾客是否有购买商品的心理动机。因此,办公地址选得好,几乎成功了一半。

人流依托交通

优越的区位对于企业来说固然重要,但并不意味着区位就是地段。有很多时候黄金区位与交通堵塞相互衍生,正是由于区位黄金,所以引来了更多的企业、更多的人流、更多的汽车,还有随之而来的更多的堵车和更多的堵心。

商业需要人流,人流必须依托交通,所以无论是道路情况,还是交通设施的规模、数量,都成为商家必须关注的问题。尤其对于对人流量有很高要求的业态,比如购物中心、超市大卖场,周边及区域的交通环境甚至成为决策的最重要因素。交通有问题,项目的可行性就存在问题。一个规模20万平方米的购物商场,每天稳定经营需要的客流量不少于15万人,即使项目周边有70万人口,但如果周边及区域交通环境存在问题,每天只能进来7—8万人,那么项目一定会出现经营问题。中小商家将面临巨大亏损,甚至不得不关门。

选址要看运营成本

自2009年来,关于富士康将从深圳内迁的传闻一直不断,富士康为什么要内迁?一方面是跟深圳自身自身发展有关;另一方面富士康是劳动密集型产业,成本控制是企业要考虑的。事实上,富士康选址最关键的不是城市大小、优越地段,而在于运行成本、生产成本、劳动力成本等的高低。哪里生产成本低、运行环境好,降低企业运营的成本,就搬迁到哪里,这也是它近些年来发展比较好的原因之一。

选址要看运营成本,这是当前企业写字楼选址所最关心的问题,离开了成本就谈不到写字楼物业的好坏,这也是企业对股东负责,对财务报表、对现金流负责的表现。值得注意的是,作为企业写字楼选址关键点的办公成本,包含许多方面,租金只是其中的一项,还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。对于北京几大热点写字楼分布区域而言,金融街写字楼地区的平均入住成本最高,CBD写字楼地区比金融街稍低,中关村写字楼地区次之。除此之外,企业写字楼选址不应只考虑物业本身的软硬件条件,还要考虑财务关系、员工关系。

商务氛围更有利办公

企业选址除了对写字楼的品质、区域、位置等指标有所要求外,还要考虑周边环境,附近是否有同类型行业,商务氛围是否浓厚,对员工来说,除了公司本身的业务和产品外,办公室的位置和环境也能给大家带来信心,浓厚的行业气氛更有利于办公。

很多创业的朋友都觉得在办公室里几张桌子几把椅子凑合一下就行,这就像很多人住临时的出租房一样,总感觉是临时的地方,环境也变得脏乱差,这样会给员工一种不靠谱的感觉,很难留任长久。因此,建议企业尽量能够到写字楼里办公,整体的感觉会更好。还有就是,不少一开始注意不到的费用,例如公司注册地址、网罗费用的家庭用和商用存在差异等等,需要详细了解。

办公室选址有哪些风水?


办公室选址风水--户外地形:

1、公司量力而行,尽可能选择相对繁华地段。但是不能扎堆去商业区,因为商业区成本高,停车不方便,交通容易拥挤。公司交通要便利,与主交通动脉相隔不能超过十分钟路线。客户上门,或者出行都十分方便,可以及时进入到交通大动脉当中,而不至于拥堵。

2、公司楼型最好选择方形,长方形,正方形都可以,尽可能不选择怪异造型。大楼造型怪异的,容易闹凶灾,出意外事故,出人命,或者是出神经病。

3、写字楼朝向一定要正,最佳正南正北,东西长,南北窄,能够通透最佳。象潘石屹盖得建外SOHO那种就忽略吧。楼跟人一样,房子不正人也不正,人不正心也不正,赚到钱还不够走歪门邪道的呢。

4、不选周围最高的大楼,也不选择最矮的大楼,要尽可能的选择中间以上的楼型。择中后选择中等以上高的大楼,也预示着公司未来具备的上升空间无限。除非是国字号的大企业,煞气重,可以占据最高的大楼。民企,或者其他公司,都不要抢占最高楼。而选择最低的,也显示不出实力,预示着压力大,发展局促。

5、不选前高后低的写字楼,也就是说,前面有高楼挡着,后面比自己还矮一截。前无出路,后无靠山,这企业做起来可就费了劲了。满腹辛苦,一看就是个白手起家出来的。而且经营的艰涩,缺少更多的发展方向。最佳选择是,南低,北高,东矮,西强。如果在办公室内摆放一些开光吉祥物,不仅有利于公司的运营,对员工之间的管理也有利。



办公室选址风水--楼内格局:

1、租住办公室跟买房子一样,先打听打听办公室以前做什么的,对门左邻右舍都是做什么的,或者有公司外迁。如果是之前公司倒闭了,那就要慎重的考虑,需要现场分析风水了。如果之前公司经营很不错,发展壮大搬家了,那就相对来说,算是个理想选择。还要注意周围公司是不是有违法经营的,或者是不正当经营的。

2、注意公司整个大楼是否阴气重,采光不足,有没有意外死亡事故,凶案事故,包括跳楼自杀等事故。有的话,都要慎重考虑,可以考虑请阴阳师,或者是有德法师来看看。如果阴气太重,说明阴灵不散,就要回避这种大楼了。

3、公司户型是否周正,最好南北通透,利于采光和通风,更利于员工健康和精神面貌。此外,结合查看楼宇大堂和配套的安全设施是否完善和方便实用,内外颜色是否亮丽。喜木火土的一般选择暖色调,喜金水的可以考虑冷色调。还有大楼的名字是否具备良好的寓意,对自己公司能否起到帮助作用。谐音最好规避不良寓意,或者与自己和公司经营名称五行相刑害的名字。

4、租住的楼面楼层和办公室的方位一定要适合自己,比如自己喜木火的,尽量选择整层的东边。喜金水的,可以考虑往西。通常情况下,选择办公室尽东不尽西,东为大,采光日照都好一些。西边容易受到西方煞气的影响,特别是夏天和冬天,影响更明显些。

5、办公区财位不能空缺,损伤,或者出现电梯井,配电室,或者其他有影响带磁场的不利信息。办公区财位也是公司财位,一定要处在一个相对旺相的状态下,并且要加以提助能量。办公室财位实际就是老板个人用神的位置。比如说,老板属木,以戊己土为财星。如果是喜财星,喜土的话,财位在四个对角。如果是忌神是土的话,财位在东方,东北东南之间,比劫是财位。也就是说,喜用神才是财位,不是流年财位,也不是对角财位。如果自己喜用神位置上,恰好有个配电室,电梯井,那么这个办公室基本不能选择使用了。

办公室选址注意事项


一、选择一家靠谱代理

专业代理机构不仅拥有大量房源储备,更是了解市场规则,准确了解业主方运作规律等,在面对“有谋略有战术”的业主方谈判中,可通过自身专业替客户方争取更多利益,实现利益最大化,规避选址风险,提高选址效率。

二、制定选址周期及精细面积测算

1.选址流程:筛选房源+看房、项目背景调查、合同谈判、收房交接、空间设计、装修、搬家

不同面积,交付状态选址周期不同,假设选择1000㎡毛坯办公室,选址到入驻整个周期则在两至三个月左右。把握好选址节奏,理清选址思路、让整个流程更加顺畅。

2.每个项目使用率不同,可测算出实际使用面积,并根据未来人员缩减数量和职能分区测算出具体需求面积(前台区、公共区、办公室、大中小型会议室、办公人员数量等)。

三、房源风险排查

选址不仅要找到合适的办公室,还要确保办公室足够“安全”。

租赁办公室时要和出租方确认:1.房源有无银行贷款抵押。2.房源是否涉诉。3.出租方是否为业主方,或出示业主委托证明。前期做好隐患排查工作,后期减少法律纠纷。

四、条款谈判

和出租方进行条款谈判的同时,应同步寻找备选房源,如条款与预期差距较大,为避免延误选址周期可考虑备选房源。(房源属于买房市场,一旦价格接近心理预期,应尽快支付定金,避免被其他意向租户抢去)

五、合同审查

应让专业代理人员配合公司法务同步审查合同,(法务:规避法律风险,代理:机电工程排查,规避转租,违约风险等)

老板必知的办公室选址风水


身为老板,建办公室的时候一定要格外注意办公室的风水知识,因为这关系到你事业发展的前景。下面就来为大家解析老板必知的办公室选址风水。

1、选在高处

老板作为一家公司之主应该讲办公室安排在高处“一览众山”的地方。为了显示老板本人位高权重,并且能够更好的掌握整个公司的运营情况,选择高处的位置是再好不过的。高处,代表着权威,权利的顶峰。老板将办公室置于此就像一个军队的指挥官一样,不怒自威,下达命令。

2、前面视野开阔

老板的视野开阔了才有可能带领整个公司走向整个世界发展的前面。在对老板办公室选址时,应当避免其面朝的地方有高大建筑的阻挡,应该选在一个视野比较开阔的地方。这是因为如果面前有阻碍物,不但会影响老板办公的心情,还会阻碍整个公司发展的运势,使公司运营停滞不前。

3、选在西北方

从风水学的角度来说西北方具有帝王之相。将老板的办公室安排在西北方,能够使老板成为整个公司的中心,有利于聚拢人心,更好的管理公司。此外,西北方位于乾卦,将公司最有权力的人安排在此处可能会得到贵人相助,从而很快克服困难。

13年老板8次选址 前辈告诉你如何挑选合适的办公室


在过去十三年里,我有过八个不同的办公室。我的公司就像是军队里的新兵,每一两年就要换个地方。通常我们是因为公司扩张而搬家,每一次我都努力让我们的物理工作环境能够有一点改善。

下面是我在挑选合适的办公室方面的六大经验:

1. 遵从“175法则”。

很多商业房地产规划师都按照每个人175到250平方英尺使用面积的标准做预算。作为一家创业公司,你应该能够做的更好,保证你的每个员工占用的平均面积不超过175平方英尺。

2.有好的午餐可供选择。

午餐是你的员工在工作日里离开办公室的唯一时刻,所以确保你的办公室附近有足够多的很棒而且又不贵的地方,能够让你的员工共进午餐。我找的绝大部分办公室都在多伦多的圣劳伦斯市场附近,那里有超过一百位屠夫、面包师、水果摊,其中绝大部分都提供午餐。每到中午,我就会找三四个同事一起去那里,大家可以吃几片披萨、黑麦熏牛肉或者大沙拉——只要花不到5元。这非常好,办公室附近有物美价廉的午餐可供选择会让人们工作得更愉快。

3.通风必须良好。

我第一间真正的办公室是一个五十平方英尺的小格子间,我和一名员工共同使用那间办公室。那间办公室没有窗户也没有通风口,办公室只有一个门,这扇门必须全天候开着以免窒息。从那以后,我挑选办公室的时候总是非常执着地要保证办公室里有质量比较好的空气,通风条件要好。我总是努力去找那些能够真正打开窗户的老房子,如果做不到的话,就选有现代通风系统的办公室。那些最炫最便宜的办公室如果让我的员工感到疲惫而不舒服的话,那么就完全不值得。



4.上下班通勤时间的长短会极大地影响员工的满意度。

对于员工来说,工作是否让他们感到愉快很大程度上取决于他们通勤的难易程度。如果你的公司里绝大部分的员工都开车上下班,那么你应该考虑他们在哪里停车。一个又大又好的停车场,不用争抢车位会让员工处在一种非常良好的心态之中。我在最近的两个办公室里安装了淋浴设备,方便那些希望骑车上下班的员工(我自己就是其中一员!),而且我挑选的办公室一定距离最近的地铁站不超过步行7分钟的距离。

5.不要签署长期租约

这是房东的问题。我确定这个规则是有例外的,但是我的经验是在房东把房子租给你之后,他们就会躲着你而不是再讨好你。有一次,我们租了整层写字楼,那栋楼的电梯在夏天里坏掉了,然后空调也坏掉了。整整一个月房东都没有来过一个电话,可是我们每个月要付2万美元的租金。

不要签长期租约,只要有可能就尝试着一个月一个月地租房子。你可以灵活地按照需要扩张或者收缩,这样你就不会被房东挟持。

6.你无论做什么,都不要买写字楼。

当你计算自己扔出去多少租金的时候,自己购买写字楼或者小型办公楼会显得非常有诱惑力,但是从我的经验来看,购买并管理建筑物完全是另一门生意——一家房地产管理公司能够收费做好这件事。从头开展一门生意是非常困难的,特别是在你的时间和金钱都投向了其他的事情的时候更是如此。而且,很多时候你并不知道你需要多大的空间。买太大的面积你会花冤枉钱,而买的地方太小又会限制你未来的发展。

一直等到你的公司发展成熟到了某个点,你对于公司的规模感到很满意了;这个时候你才可以考虑买写字楼作为一项投资——而不是一项商业策略。

企业选址的六个因素是什么


一个好的企业在注册的时候就开始占有一定的优势,从选址上就有非常多的讲究,很多人注册公司为了图管理者的方便,结果导致企业经营举步维艰,这很大程度上都是因为选址的问题导致,那么企业选址的六个因素是什么呢?

企业选址非常重要要考虑的因素有很多,其中就包括以下六点。

1、企业要选在和自己产品原料供应方较近的地方。因为这样能节省运输费用,降低成本开支。

2、选择企业产品消费市场集中的地方,消费市场集中就会让企业产品易销售。

3、选择便于运输的交通枢纽地,交通运输对于企业来说非常重要,如果交通不便,很有可能延误出货时间,还会导致成本的上升。

4、企业可以选择能源充足的地方,企业如果是使用电量很大的企业,那么在能源丰富的地区,电费的价格就相对少很多。

5、选择劳动资源丰富地区,劳动力是企业必须的生产关系,如果没有廉价的劳动力,企业成本上升,甚至出现招不到工的情况发生。

6、企业可以选择有优惠政策的园区,很多地区都有优惠政策,主要是为了扶持企业更好的发展,在税收上给予了一定的退税和减税的政策,企业在这种地方经营,税负减轻不少。

企业选址的六个因素包括看准园区优惠政策,劳动资源丰富的地区,能源资源丰富的地区,运输便利的地区,有一定市场需求的地区,以及和原料供应方较近的地方 。满足这些因素,能让企业的成本降低,带来很多的好处。

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