前段时间，大家(特别是做办公市场的朋友)估计都被这样一则消息“震撼”到了：普华永道宣布：2019年2月起全员在家办公!虽然很快就有各种辟谣，但综合各方面的信息还是确认了这样的一个事实：对于普华永道这样对职业素养、标准化流程、团队协同要求极高的“传统”大公司，他们都开始意识“灵活办公”的好处，那么对于整个社会来说，办公习惯的改变应该早已经是普遍的事实。
所谓“灵活办公”，按照普华永道的解释主要有三点：灵活工时、灵活着装、灵活工作地点。这对于传统写字楼来说简直就是优势的全面瓦解!原来之所以需要CBD(中央商务区)，之所以需要高大上的甲级写字楼，不就是因为这样才更集中、更有效率和更有形象?如果连会计事务所的职业经理们都可以像硅谷的码农们一样穿着牛仔裤随便找个咖啡就开始工作，那么还有什么人会需要CBD的甲级写字楼?那么这样的写字楼的高定价还能靠什么来支撑?
其实这样的挑战早就开始，当新经济的创始人们越来越习惯于用T恤加牛仔裤的着装来表达自由和创新，当创新和创意开始变成越来越重要的生产力，而它们的激发更需要的是开放与放松的环境，当跨界与有效社交变成生意模式中越来越不可或缺的存在，人们就已经开始反思该对办公做出怎样的改变。因此，才有“联合办公”的兴起。
然而经过了三年的蓬勃发展，联合办公也走到了一个关口：当漂亮而舒适的场景都打造好了，但运营成本也已经到了“嗓子眼”;当资本已经把头部企业的估值推高到了一个极限，已经完全没办法用投资回报或者市盈率来解释的地步。此时，哪怕是用来讲给自己听的故事，也需要回答：未来究竟该靠什么来实现匹配市场估值下的投资回报率?
WE+酷窝的CSO兼上海大区总经理王锴在朋友圈这么感慨：“至少十年内，核心城市不会出现人力资源不足的问题，因此，基于去中心、无边界、分布式和社群化的共享办公产品，必然还无法成为主流，从美国的经验来看，正是由于人力资源的不足，才促进了办公产品需求和供应的变化。现阶段基于净租金收益而对核心市场办公产品的优化，应该考虑对存量办公产品进行适度的升级，作为过渡产品阶段，而不是一味死守传统意义上的联合办公产品。五年前我们所设想的基于线下分布线上集中的办公理念，以及对应的共享办公产品，还需要更长的发展阶段，活下去并做好准备才是最正确的选择。目前部分快速扩张的联合办公品牌，错配了标的、产品和营运逻辑，十年的时间对他们和投资人来说都太长了。”
这是一位TOP10的头部联合办公品牌的高管对于当下联合办公行业的反思，我个人认为是非常理性的认知。这其中反映三个基本共识：1、中国的共享办公目前有需求，但还尚未形成主流购买需求，因此就不是联合办公的主体客户;2、办公首先还是2B的生意，还无法形成高频的互联网模式，不要过度看重互联网价值;3、办公产品现阶段更实际的增值应当体现于净租金和资产价值的提升。
以我最近观察的一些共享空间的失败案例来说。有的空间设计的非常巧妙，提供了很多未来办公空间和智能硬件的场景展现，但却只能用作销售案场，只能当售楼处一样的道具来用，自身完全没法实现真正的运营。有的空间有能量带来非常多的强势IP活动，整个空间也非常有设计感，但除了活动空间之外，真正能产生稳定现金流的工位却大多租不出去，两者之间并不能产生强关联。我的一位以此作为自己创业目标的朋友就非常困惑，为啥费心费力做出来的产品就只能“叫好不叫座”呢?
就他做的产品，我跟他说：你至少错过了三次赚钱机会!第一次是和资产方谈营销费用的分摊，既然事实上已经是销售道具，为什么不能提销售费用?第二次是和租户谈办公订制，其中又可以赚两道，第一道是赚办公室精装修订制，第二道是赚办公配套服务订制(前台及贵宾接待、会议室、行政外包等)。第三次为什么不可以赚办公设备的展销费?既然可以做成引领办公创新概念的网红场景，为何不能把自己做成一个流量平台?
这就是2019年在办公市场正在发生的错配，一方面以普华永道为代表的办公需求方开始纷纷改变办公政策，寻求更能匹配时代特点的办公环境;另一方面作为“新办公”产品的供应商们却还在迷惑，转着圈子也找不到自己真正的赢利点。一方需求的新办公服务没人能够提供，另一方则苦苦陷于红海竞争，朝不保夕!当我们都以为自己走入绝境了，为什么不抬头看看前面?转过弯就是柳暗花明!
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