一、宏观经济背景
CBRE世邦魏理仕最新发布的《2024年中国房地产市场展望》报告认为，居民消费的进一步修复是今年经济增长的主要动力。随着疫情“疤痕效应”的进一步减弱和就业市场的逐步改善，预计2024年居民消费信心将底部抬升，推动疫情期间的超额储蓄持续释放。预计中国经济全年有望录得4.6%的GDP增长，商业地产市场的租赁需求将呈现不同程度的回升。
二、写字楼市场概况
租赁需求复苏：2023年写字楼租赁市场复苏不及预期，全年净吸纳量为277万平方米，略高于2022年的历史最低值。预计2024年净吸纳量将达400万平方米，为2020至2022年均值的90%，与2019年水平相当。
租户扩张意愿增强：CBRE《2023年中国区写字楼租户调查》显示，未来三年42%的受访企业计划增加国内办公面积，扩张意愿较疫情三年（2020-2022年）的37%抬升。
政策利好：2023年下半年以来，促进民营经济发展壮大的“31条”、优化外商投资环境的“25条”等顶层政策接连出台，破除民营和外资企业市场准入壁垒，提振投资信心，优化营商环境。
三、行业需求分析
金融和互联网行业回暖：根据Capital IQ对主要企业的营收预测，两大写字楼需求主力行业——金融和互联网行业的增长预期将在未来两年持续改善，为2024年写字楼租赁市场的逐步回暖奠定基础。
非银金融租赁需求扩张：2024年，金融行业的租赁需求将主要来自于证券、保险等非银机构。保险行业从疫情中复苏的势头明显，2023年实现原保险保费收入5.12万亿元，同比增长9.1%，增速为2020年以来最高。
人工智能和平台互联网：科技互联网行业中，人工智能仍将是高速成长的热门领域。企查查数据显示，2023年人工智能相关新企业注册量同比攀升24%，增速同比加快6.5个百分点。
先进制造和消费服务：高技术制造企业对研发设计、营销服务以及管理支持岗位的强劲需求正在成为写字楼租赁的新势能。2023年以新能源汽车为代表的车企及下上游写字楼新租成交量同比增长84%。
四、供应与需求预测
供应充沛：未来三年写字楼市场供应保持充沛，年均供应量780万平方米，与疫情前五年的平均水平相当。2024年全年新增体量预计将超过800万平方米。
供需平衡：整体市场仍将处于对租户方有利的供大于求态势，全国整体空置率继续上升至26%左右。
一线城市核心区紧俏：一线城市核心商务区的超甲级和甲级楼宇可租面积将保持紧俏。未来三年一线城市超甲级和甲级新增供应中仅有6%位于核心商务区，预计其空置率水平在2024年为11.7%，与2023年持平。
五、租金趋势
租金跌幅收窄：受到新增供应和空置率上升的影响，2024年主要一二线城市的写字楼租金预计将继续面临下行压力。然而，随着租赁市场情绪的改善，预计下行动能将有所放缓。CBRE预计，2024年全国写字楼平均租金指数将同比下滑2%，较2023年的下降幅度收窄1.3个百分点。
一线城市租金韧性：在一线城市中，由于核心商务区新增供应相对有限，租金走势预计将普遍强于二线城市。特别是上海南京西路和深圳福田CBD等区域，由于空置率维持在约10%的较低水平，预计这些区域的租金将率先实现企稳。
新兴商务区的租金潜力：北京丽泽等新兴商务区由于成本优势明显，加之租户升级搬迁需求的推动，预计将迎来租金向上的拐点。
二线城市租金压力：与一线城市相比，空置率较高或需求补给疲软的华北及中西部二线城市在2024年可能会面临更大的租金下行压力，市场止跌企稳可能需要更长的时间周期。
具体数据示例：
六、市场机遇
租户升级扩张：租户将办公室向新兴商务区升级搬迁，可实现不同程度的租金成本节降。
新兴商务区活跃：一线城市新兴商务区将成为租赁需求流入的活跃区域。
七、结论
2024年中国写字楼市场预计将保持温和复苏态势，一线城市和部分二线城市的租赁活跃度将保持领先。投资者和租户应密切关注市场动态，把握市场机遇。
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